Vous souhaitez investir en immobilier mais n’avez pas assez de temps ou d’argent ? Vous aimeriez commencer par un petit investissement immobilier ? De manière digitale ? En France ? L‘immobilier fractionné peut alors convenir à votre profil.
Voyons le principe et les différentes solutions pour investir une petite somme en immobilier, dans toute la France et dans des biens diversifiés.
❓A votre avis, l’immobilier fractionné : c’est quoi ?
🔎 L’immobilier fractionné est le principe d’investir dans des parts d’un bien immobilier.
Tout se fait donc en ligne via des plateformes digitales qui permettent à plusieurs personnes de s’associer pour investir dans un ou plusieurs bien immobilier.
Les biens immobiliers eux sont biens physiques. Ils existent réellement en France et sont loués. Ce sont les plateformes qui gèrent l’achat et la location.
💰Vous recevez donc des revenus proportionnellement à votre investissement. Tous les mois, les trimestres ou tous les ans.
🏗️ Comment fonctionne l’immobilier fractionné ?
Investissement via des obligations
L’immobilier fractionné permet d’acquérir une part d’un bien immobilier plutôt que de l’acheter seul en entier. C’est une solution innovante pour investir dans l’immobilier avec un budget réduit.
📌 La manière la plus courante d‘investir en immobilier fractionné en France se fait avec des obligations.
🔎 Une obligation est une dette qu’une entreprise à envers un investisseur, qu’elle rembourse avec des intérêts
- Vous versez une somme à investir sur la plateforme de votre choix qui est une société
- En échange, cette société à une dette envers vous
- Elle vous rembourse avec des intérêts.
- Ces intérêts sont dépendant des biens immobiliers sur lesquels elle investi
⚠️ Pour vous c’est très simple, les plateformes d’immobilier fractionné vous font juste signer un document qui vaut pour acquisition de vos parts. Je résume ici à titre informatif. Retenez que vous touchez des loyers proportionnellement à ce que vous investissez.
Elaboration des plateformes d’immobilier fractionné en France
Souvent, les plateformes sont élaborées ainsi :
- une SCI : Société Civile Immobilière. Qui détient les biens immobiliers.
- d’une SAS : Société par Actions simplifiée. Qui emprunte auprès des investisseurs.
- chapeautées par une holding, une société mère qui permet de gérer les flux d’argent.
C’est une méthode qui permet donc de faire investir des particuliers dans des biens immobiliers, de manière fractionnée.
💰 La plateforme se rémunère sur la différence de rendement entre le bien et les intérêts que vous percevez.
Exemple :
Rentabilité du bien : 10%
Intérêts pour l’investisseur : 6%
Rémunération de la plateforme : 4%
Elle fait donc du bénéfice en empruntant auprès des particuliers.
💡Fiscalement, c’est intéressant de bénéficier de la flat tax. Vos revenus sont taxés à 30% alors qu’avec un bien immobilier en direct cela peut être bien supérieur (proche des 50%).
⚖️ Immobilier fractionné : avantages et inconvénients
Comme toute solution d’investissement, l’immobilier fractionné présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients. C’est très bien pour démarrer, mais si vous souhaitez gagner plus il faudra investir vous même pour supprimer les intermédiaires.
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| L’immobilier fractionné permet d’investir une petite somme en immobilier. | Les frais des intermédiaires : la plateforme mais aussi les sociétés de travaux, gestion et tout ce qu’il y a entre vous et le bien. |
| Pas de passage à la banque. C’est accessible à tous, même aux CDD, indépendants et autres ne pouvant pas emprunter de gros montants. | Vous n’êtes pas propriétaire entièrement du bien : pas de clés, pas de pierre tangible, pas de décisions sur l’avenir du bien (travaux, vente…). |
| Vous ne gérez rien en immobilier, tout se fait depuis un ordinateur. Gain de temps considérable. | Rendement plus faible en immobilier fractionné qu’en immobilier en direct (si vous réalisez une bonne opération). |
| L’imposition sur les gains est relativement douce (flat tax 30%). Les biens n’entrent pas dans le calcul de l’IFI. | L’imposition en direct peut être très faible selon le régime choisi (LMNP régime réel, SCI…). |
| Diversification facile des biens immobiliers. | Pas d’effet de levier avec le crédit bancaire. |
| Rapidité d’acquisition et de réception des loyers. | Aucune optimisation possible à votre initiative : crédit, assurance, aménagement, augmentation des loyers. |
| Frais d’investissement réduits en comparaison avec des frais de notaire. | Il est recommandé de diversifier ses plateformes et donc de créer plusieurs comptes. |
👨💻 Pourquoi investir en immobilier fractionné ?
L’immobilier : un incontournable
D’une manière générale, vous devez avoir dans votre patrimoine de la pierre. C’est évident. L’immobilier est un produit d’investissement incontournable.
- Compléter ses revenus
- Avoir un investissement stable dans le temps
- Protéger son épargne de l’inflation grâce à l’immobilier
- Investir à partir de 100€
- Diversifier
Investir en immobilier fractionné est donc très intéressant pour percevoir des revenus complémentaires rapidement et de façon stable.
De plus, les rendements proposés par les plateformes sont souvent supérieurs à 4%. Or, vous le savez, ici notre but est de faire travailler notre épargne à 4% minimum afin de respecter le calcul du mouvement FIRE.
Diversifier ses actifs
L’immobilier fractionné permet de diversifier ses actifs en France. En effet, les plateformes proposent des biens immobiliers différents.
Ainsi, vous pouvez
- investir dans des studios, des colocations, des immeubles, des coliving, des murs commerciaux …
- dans plusieurs villes de France : Marseille, Angers, Lyon, Paris, Avignon, Bordeaux, Rouen …
C’est tout de même très intéressant pour débuter ou diversifier.
Investir en immobilier fractionné est donc intéressant pour percevoir des loyers rapidement, le tout en ligne, de manière stable et diversifiée.
💵 Comment investir en immobilier fractionné en France ? Comparatif plateformes
Pour investir en immobilier fractionné, vous devez créer un compte sur une de ces plateformes. Je vais ici vous faire un résumé et un comparatif des différents intermédiaires.
🧱Bricks.co : c’est la plateforme de référence, crée en 2020, qui a apporté le concept d’immobilier fractionné en France.
- 🟢 Des biens partout en France avec des rentabilités affichées de 7 à 12%.
- 🔴Difficile d’investir car trop de monde pour trop peu de biens. De plus, les premiers biens ont au de gros problèmes de travaux et d’impayés.
🦾 Tantiem : une plateforme reconnue qui propose des appartements et locaux commerciaux dans plusieurs villes de France.
- 🟢 De l’expérience car parmi les premières en France, des biens diversifiés en termes d’actifs et de localisation
- 🔴Peu de biens, la rentabilité annoncée difficile à obtenir
🏠 Livret P : 7 appartements à valeur patrimoniale : Lyon, banlieue parisienne, Marseille. C’est mon application préférée et celle que j’utilise le plus.
- 🟢 Rendement fixe, argent disponible, répartition sur plusieurs biens rénovés en grandes villes.
- 🔴 Verse les intérêts une fois par an
🚀 Wally : plateforme récente qui bénéficie de l’expérience des autres. Détient des biens à Rouen et Bordeaux en 2024
- 🟢 Des beaux biens, une bonne sélection et une bonne gestion. Intérêts trimestriels
- 🔴 Plateforme un peu jeune et propose peu de projets
🐺 Meute invest : la célèbre plateforme Louve Invest qui commercialise des SCPI s’est lancée dans l’immobilier fractionné. 2 biens proposés : Angers et Marseille
- 🟢 Le professionnalisme de Louve Invest et le même tableau de bord que les SCPI
- 🔴 Rendement mauvais pour l’instant (j’ai investi sur le bien à Angers)
💵 Quels sont les risques de l’investissement fractionné ?
Les risques liés aux biens et à la plateforme
Tout investissement comporte des risques. C’est aussi vrai en immobilier.
Pour les risques liés aux biens et à la plateforme on peut trouver :
- Mauvaise estimation des travaux : budget, délais, malfaçons … (Bricks.co à ses débuts)
- Mauvaise estimation du loyer et de la vacance locative : si le bien ne trouve pas preneur au prix indiqué tout au long de l’année (Meute Invest avec Angers, Quimper…).
- Dégradation du bien : travaux inattendus, remplacement de meubles …
- Risque de liquidité : votre argent n’est généralement pas disponible puisqu’il est adossé à un bien immobilier (sauf Livret P).
- Risque de faillite de la plateforme. Limité car elle possède tout de même des biens immobiliers et peut potentiellement se faire racheter.
- Frais inattendus : copro, gestion, impayés, grosses réparations, inflation sur le coût des travaux …
📌 Le rendement affiché peut donc être minoré en fonction des aléas du bien et de gestion de la plateforme
Comment limiter les risques de l’immobilier fractionné ?
Afin de se prémunir des risques liés à cet investissement on recommande toujours :
- Diversifier ses plateformes
- Bien étudier le dossier présenté : les chiffres sont-ils cohérents ? Une marge est-elle intégrée ?
- Diversifier ses actifs (type de biens, ville, location longue durée, courte durée..)
🏠 On rappelle tout de même qu’on investi en immobilier. Les biens ont donc tendance à prendre de la valeur avec le temps et à délivrer un rendement, même plus faible que prévu.
D’une manière générale, pensez à diversifier vos investissements.
🧮 Les alternatives à l’immobilier fractionné
Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. J’en ai testé plusieurs.
- Les SCPI : ces sociétés immobilières possèdent des parcs immobiliers à plusieurs millions d’euros. Très souvent ce sont des locaux commerciaux, des bureaux, des hôtels … Le rendement est correct pour un temps passé proche de 0.
- Le crowdfunding immobilier : des promoteurs récoltent l’épargne des particuliers pour des projets de construction. Les rendements sont encore plus intéressants mais il y a beaucoup de retards.
- L’immobilier en direct : c’est le plus rentable mais aussi le plus compliqué. Cela prend beaucoup de temps pour trouver des biens, les rénover, les meubler et gérer les locations.
L’immobilier fractionné est donc une nouvelle manière qui casse certaines barrières et délivre un rendement correct. Le temps consacré à gérer ses investissements est également presque nul.
✒️ Conclusion : faut il investir en immobilier fractionné en France ?
Après une course effrénée à l’immobilier dans les années 2015 – 2022, les taux ont grandement évolué. Ainsi, l’accès à des investissements rentables est devenu beaucoup plus difficile. C’est alors là qu’il faut laisser faire les professionnels.
Avec la digitalisation de l’investissement, et des premiers essais aux USA, l’immobilier fractionné est arrivé en France.
C’est pour moi une solution intéressante à considérer. En effet, vous pouvez laisser travailler 100, 1000 ou 10 000€ facilement dans un bien immobilier. Le rendement sera autour de 5 à 7%, avec souvent des intérêts versés trimestriellement.
L’immobilier fractionné conviendra donc très bien à des débutants, des petits épargnants, ou des gens qui ne veulent pas se lancer en immobilier. Pour l’avoir fait, l’immobilier est un métier à part entière, demande beaucoup de travail et de patience. Evidemment, c’est plus rentable de le faire vous même, mais l’intérêt est que ce soit facile et rapide de toucher vos premiers revenus complémentaires.
En résumé :
Faut il investir en immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné est une solution intéressante pour placer votre épargne dans la pierre. Rapide, facile, et accessible avec de petits montants grâce à des plateformes spécialisées.
Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?
L’avantage est la simplicité d’investir dans plusieurs types de biens dans toute la France en quelques clics. Vous touchez alors des revenus complémentaires sans rien faire.
Immobilier fractionné ou SCPI ?
Tout dépend de votre profil. Les SCPI existent depuis les années 70 et ont des parcs immobiliers et une gestion très solide (en théorie). En revanche, l’immobilier fractionné permet plus de souplesse.
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