Acheter un studio : mon parcours

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Dans cet article, je vais vous raconter mon expérience personnelle sur comment acheter un studio à Paris. Nous y verrons les étapes, les points d’attention, quelques astuces, les bénéfices et les inconvénients d’un tel investissement. Enfin, je vous partage mon retour global sur ce type d’investissement, qui ne ressemble pas vraiment aux autres.

⚠️ Je ne compare pas des villes entre elles ou à encore des investissements immobiliers entre eux. Je vous partage mon expérience personnelle qui correspond donc à mes objectifs. 

Pourquoi acheter un studio à Paris ?

Pourquoi acheter un studio ?

Acheter un studio est une étape importante en immobilier. Souvent recommandée pour les débutants, tout comme les parkings par exemple. Le prix d’achat est plus faible, de même pour les frais de notaire, les charges de copropriété, les travaux et le mobilier.

C’est donc un bon moyen d’investir une somme relativement petite en immobilier locatif.

Enfin, un studio sera toujours plus facile à revendre qu’un 4 pièces. C’est un point important dans tout investissement immobilier.

Un studio, c’est aussi un type de logement toujours attractif. En effet, il peut être loué à des personnes seules quel que soit leur âge, mais il peut aussi :

  • Servir de pièce en plus
  • Faire de la location courte durée
  • Proposer des baux « mobilité » (9 mois)

Les locataires de studios, recherchent le plus souvent des appartement meublés. Idéal pour profiter de la fiscalité attirante du régime meublé (LMNP). 

Acheter un studio répond donc à beaucoup d’objectifs patrimoniaux tout en étant plus accessible. C’est donc idéal pour se lancer en immobilier.

Pourquoi acheter un appartement à Paris ?

Les raisons d’un tel investissement sont nombreuses. En effet, Paris peut faire rêver en terme d’immobilier et chacun peut avoir des raisons d’investir dans un appartement à Paris.

  • Préparer sa retraite
  • Placer de l’argent dans la pierre
  • Préparer les études des enfants
  • Avoir un pied à terre
  • Faire de l’achat revente

En ce qui me concerne, l’immobilier m’a toujours intéressé et je suis né et j’ai grandi à Paris. Il était donc plus rassurant pour moi de commencer par un bien immobilier dans cette ville.

Si l’on écoute tous les programmes de formation en immobilier, il peut paraître aberrant d’acheter un appartement à Paris. Sauf que cela dépend énormément du profil de l’investisseur, et notamment de ses objectifs patrimoniaux. 

Je ne vous le cache, pas, investir dans un appartement à Paris, même un studio, n’est pas très rentable. En effet, le prix d’achat est très élevé et les loyers sont plafonnés. J’ai tout de même décidé de le faire pour enfin me lancer dans les investissements immobiliers et appliquer les principes de base de ce métier. 

Cet investissement a donc été un bon exercice me permettant de me familiariser avec l’investissement locatif et de passer à l’action. Il me permettra également sur du plus long terme de répondre à des objectifs de vie personnels (acheter plus grand, pied à terre…)

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Le marché parisien sur les petites surfaces en immobilier

Un marché tendu

J’ai voulu acheter un studio lorsque je suis rentré à Paris en 2017. Avec de bons revenus et un apport, cela avait l’air facile. 

Il faut savoir que le marché parisien est tendu. C’est à dire qu’il y a plus d’acheteurs que de biens à vendre. Ainsi, les prix sont tirés à la hausse. La crise du Covid a cependant changé un tant soi peu les choses. Mais les prix restent très élevés, surtout sur les petites surfaces (>10 000€ par m²).

Ainsi, dès qu’un bien est mis en vente, les acheteurs se bousculent. Les annonces des studios intéressants ne restent que 1 ou 2 jours en ligne. En effet, dans la journée, les vendeurs reçoivent des dizaines d’appels pour programmer des visites. Ainsi, il n’est pas rare de regrouper toutes les visites sur une journée.

📌 Acheter un studio à Paris est un véritable parcours du combattant.

Mon expérience : Ma première visite en décembre 2015 était un 14m2 à 95 000€. En 2019, j’ai visité des 14m2 qui se sont vendus à plus de 150 000€.

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Comment visiter un studio à Paris ?

Lorsque vous voyez une annonce intéressante, il faut être très réactif et appeler directement en étant prêt à visiter. Inutile d’envoyer un e-mail, il ne sera probablement pas lu. Inutile également de mettre l’annonce en favoris pour appeler plus tard.

Il faut aussi être prêt à visiter rapidement. L’agent immobilier aura une dizaine de visites et potentiellement 3 offres au prix dans la journée. Si vous demandez à visiter samedi alors qu’on est lundi, vous perdez votre temps. Sachez également que lorsque vous êtes le premier, vous marquez plus les esprits et pouvez faire une offre directement. 

📌 Ces remarques s’appliquent de manière générale pour tous les biens. Lorsqu’un bien immobilier intéressant et rentable est mis en ligne, il faut être très réactif car vous ne serez pas le seul intéressé.

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Comment faire une offre pour acheter un studio à Paris ?

Lors de mes premières visites, je tâtais un peu le terrain. Je connaissais bien les quartiers où je visitais, mais je n’y connaissais pas grand chose en immobilier (travaux, plomberie, copropriété…). Je ne savais pas non plus comment faire une offre d’achat.

J’ai vite compris qu’il fallait directement envoyer l’offre par e-mail à l’agent immobilier pour être réactif. Cela peut être fait quelques jours après mais pas plus de 3 jours si vous êtes intéressé, pour les raisons évoquées ci-dessus.

Lorsque l’agent immobilier reçoit plusieurs offres, il choisit les meilleurs dossiers pour les présenter aux vendeurs. Bien sûr, un financement avec un apport fait bonne impression. Une offre ‘sans condition suspensive’ a également bien plus de chances d’aboutir.

🔍 Une condition suspensive est une clause intégrée dans l’offre et le compromis de vente qui permet à l’acheteur de suspendre une transaction immobilière sans pénalités.

La clause suspensive la plus répandue est la clause suspensive de financement. Cela signifie que si la banque ne prête pas à l’acheteur potentiel, il peut se rétracter sans frais.

Autant vous dire que les vendeurs n’aiment pas ça !

Pour acheter un studio à Paris, il est conseillé de faire une offre d’achat sans condition suspensive de financement. Ce sont les offres les plus courantes et celles que feront vos concurrents.

Mon expérience : dans le compromis, le notaire avait intégré une clause suspensive sur des travaux à réaliser par les vendeurs suite à un dégât des eaux dans le bien. La fuite devait être réparée par les vendeurs avant la signature finale.

⚠️ Si les frais d’agence sont inclus dans le prix de vente du bien, vous payez des frais de notaire sur ces frais d’agence. C’est beaucoup d’argent perdu.

Acheter un studio à Paris : le financement

Quelle banque choisir pour son prêt immobilier ? 

Pour cet investissement, j’ai tout fait pour obtenir une ‘opération blanche‘. L’objectif était donc d’avoir un loyer qui couvre le remboursement du crédit ainsi que toutes les charges relatives à l’appartement. Et elles sont nombreuses…

La première banque consultée a été la Société Générale, mon ancienne banque. Ils m’ont proposé un crédit sur 20 ans avec en contrepartie la domiciliation de mes revenus et la souscription à une carte bancaire.

📌 Je fais tout pour réduire mes frais bancaires, il n’était donc pas question de payer une carte bleue pendant toute la durée du prêt. Veillez aux frais, sur le long terme, ils sont vraiment pénalisants !

La banque la plus avantageuse pour mon opération a été BNP Paribas et sa banque en ligne Hello Bank. 

J’ai décidé de ne pas passer par un courtier tout simplement parce que ça coute plus cher. Il ne fait que le même travail que vous en appelant les banques et je ne suis pas sûr que ce soit plus rapide. 

🤝 Hello Bank propose un parrainage. Contactez moi pour plus d’informations à petitinvestisseur@gmail.com

Comment et pourquoi rembourser le moins possible ?

Une astuce bien connue consiste à demander la durée d’emprunt la plus longue possible : 25 ans pour du locatif. Toutes les banques ne le font pas, et c’est principalement pour cette raison que BNP Paribas a eu le dernier mot.

📌 En fin d’année, les banques ont des quotas à remplir et certaines sont donc plus ouvertes à la discussion.

En empruntant sur 25 ans vous profitez de mensualités inférieures. Ainsi, cela permet de mieux couvrir le remboursement avec le loyer.

Pour un bon investissement, je conseille d’avoir un loyer 1.75 fois supérieur au montant du crédit. Cela permet de couvrir toutes les charges. De plus, cela permet de conserver votre capacité d’emprunt. 

Si vous souhaitez faire un autre investissement par la suite, il faut veiller à ce que votre première opération soit bénéficiaire de 30%. Et pour cause, la banque considère vos revenus locatifs à hauteur de 70% du loyer.

Exemple : je détiens un appartement que je loue 1000€ par mois. 
la banque considère que c’est un revenu supplémentaire 
néanmoins, elle considère que je ne touche que 0,7*1000= 700€ par mois.
si mon remboursement de crédit mensuel est supérieur à 700€ par mois,
alors la banque considère que c’est une dette et non un revenu.
Cette dette sera imputée de mon revenu de salarié et me pénalisera pour emprunter de nouveau

Il est donc très important d’avoir un remboursement mensuel inférieur à 0.7*(loyer perçu). D’où l’intérêt d’emprunter sur la plus longue durée possible afin de diminuer cette mensualité.

⚠️ Ce choix est personnel et répond à mes objectifs. Emprunter sur 25 ans coute beaucoup plus cher que d’emprunter sur 10 ans. Pensez à vous faire conseiller en fonction de votre situation.

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Les délais et l’offre de prêt

Lorsque vous empruntez de l’argent, la banque finit par vous proposer une ‘offre de prêt’. C’est ce document qui fait foi devant le notaire pour justifier que vous aurez bien les fonds le jour J. Il doit être signé des 2 parties (la banque et vous même) et définit toutes les modalités de votre prêt (50 pages)

Sachez qu’un délai de 11 jours, incompressible, doit être respecté entre la réception de l’offre de prêt chez vous et son  acceptation. Autrement dit, après avoir reçu l’offre de prêt il faut attendre au moins 15 jours avant de signer chez le notaire.

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En général, il faut compter 3 mois entre la signature du compromis de vente et la vente. C’est long et court à la fois. 

Pour acheter un studio a Paris, je vous conseille d’avoir au préalable une simulation pour faire vos calculs, et donc d’avoir passé au moins un entretien avec un courtier ou un banquier. Dès que votre offre est acceptée, commencez à chercher le meilleur financement.

⚠️ Il faut s’y atteler dès l’acceptation de l’offre d’achat. Il y a beaucoup de subtilités et points à négocier, des calculs à réaliser et toujours des délais rallongés. N’oubliez pas également que les conseillers ont beaucoup de congés, et que les banques ne sont pas ouvertes tous les jours de la semaine. 

Les clauses du contrat de prêt : comment économiser en négociant 

Il y a beaucoup de points négociables sur votre contrat de prêt :

  • Taux d’intérêt : a négocier si vous avez déjà une offre d’une autre banque. Il est donc recommandé d’en consulter plusieurs.
  • Report des mensualités : commencez à rembourser votre prêt 3 mois, 6 mois, 12 mois voire 24 mois après la signature chez le notaire. Très utile si vous réalisez des travaux avant de mettre en location.
  • Arrêt des mensualités : lors de la durée du prêt, vous pouvez demander à suspendre les remboursements pendant 6 mois ou 1 an.
  • Clause de modularité : la possibilité d’allonger ou de raccourcir la durée du prêt. Vous pouvez donc emprunter sur 20 ans et demander après 2 ans de rembourser sur 22 ans au lieu de 20. Votre mensualité va donc baisser, mais les intérêts augmenter.
  • Indemnités de remboursement anticipées (IRA) : la banque peut vous faire payer des pénalités si vous remboursez votre prêt avant la date d’échéance. Pour moi, il faut éviter cela à tout prix car la plupart des emprunteurs ont en tête de rembourser leur prêt avant 20 ou 25 ans.
  • Domiciliation des revenus : ce n’est légalement pas obligatoire, mais la banque le mettra dans le contrat de prêt en justifiant un taux réduit (ex: 1.2% au lieu de 1.4% si le client domicilie ses revenus).
  • Assurance emprunteur : tous les prêts doivent être assurés. Ainsi, la banque qui vous prête voudra assurer votre prêt en cas de décès, perte d’autonomie, perte d’emploi…
  • Autres produits vendus par la banque : assurance PNO, carte bancaire, ouverture de compte ou d’assurance vie… La banque va tenter de vous faire payer tout ça. A vous de voir votre tolérance.

En maitrisant votre sujet et votre négociation, vous pouvez économiser au moins 5 à 15% sur votre crédit. C’est énorme !

L’assurance emprunteur : avis sur Zen Up 

Le maximum d’économies sur un prêt immobilier se fait dans la délégation d’assurance. Ca prend un peu de temps mais ça coute jusqu’à 10 fois moins cher. 

🔍 Une délégation d’assurance est un moyen de faire assurer votre prêt immobilier par une assurance externe à la banque qui vous prête l’argent.

La banque doit s’assurer que vous êtes solvable, et que si vous avez un problème, elle sera remboursée. Ainsi, en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) la banque vous demande de prendre une assurance qui remboursera votre prêt si vous n’êtes plus en capacité de le faire. Elle peut demander les assurances complémentaires IPT et IPP (incapacité temporaire ou permanente de travail). Le montant de votre assurance dépend également de votre état de santé.

Mon expérience : J’ai souscrit l’assurance Zen Up. Tout s’est très bien passé et je vous la recommande. Ils sont vraiment concurrentiels. Mon conseiller ZenUP avait bien compris mon intention et a été très réactif lors de nos échanges. Je paye 5.8€ par mois quand celle de BNP coutait 18€ par mois. Sur 25 ans ça fait 3700€ d’économies. 

De plus, un parrainage offre au parrain et filleul 50€ en chèques cadeaux.  Contactez moi à petitinvestisseur@gmail.com pour toutes vos questions et recevoir un e-mail détaillé de parrainage.

🤝 Lien de parrainage ZenUp : https://znu.fr/P0UBqBy
ou dans mon Guide-parrainage (téléchargement direct)
Privilégiez tout de même l’e-mail que je vous envoie pour avoir un suivi 🙂

📌 Vous pouvez changer légalement votre assurance de prêt tous les ans à la date d’anniversaire. Donc choisir l’assurance de la banque n’est pas irréversible. Mais cette dernière risque de tout faire pour vous empêcher d’en changer (documents, délais…). 

En conclusion, déléguer son assurance de prêt vous fait économiser plusieurs milliers d’euros.

Acheter un studio à Paris : la gestion après l’achat

La gestion d’un studio semble être la même dans n’importe quelle ville. C’est pour cela que je recommande ce type d’investissement pour démarrer en immobilier. Le parcours d’acquisition et de gestion est très formateur. 

Les travaux et l’ameublement d’un studio

Une fois que vous récupérez les clés du bien, il faut passer au rafraichissement et à l’ameublement.

⚠️ Tout le temps que vous passerez à rénover votre bien sera du temps durant lequel il n’est pas loué. Pensez donc à anticiper les travaux au maximum.

Anticiper les travaux c’est prendre des mesures, commencer à choisir les matériaux, se fournir les outils nécessaires, choisir les finitions et le mobilier. C’est une phase qui peut être déléguée en faisant venir un artisan professionnel, mais l’intérêt d’un studio est à mon avis de le faire soi même.

Gardez en tête également que plus le bien paraît neuf et bien équipé et plus votre appartement sera attrayant pour des locataires, comme pour des acheteurs.

Même sur une petite surface, cette phase représente un certain engagement, des déplacements et du temps.

Mon expérience : aller plusieurs fois par jour dans un magasin de bricolage et décoration pendant 2 semaines. 

L’assurance propriétaire non occupant

Votre bien immobilier doit être assuré. Par exemple en cas de dégâts des eaux, incendie, catastrophe naturelle. Ainsi votre locataire doit prendre une assurance, mais vous aussi. On appelle cela l’assurance Propriétaire Non Occupant.

La banque qui vous finance va vous proposer ce type d’assurance car elle sait que c’est obligatoire. En comparant ls prix, celle proposée par BNP Paribas était correcte. On peut trouver moins cher, mais il faut bien souscrire quelque chose chez eux pour qu’ils vous prête l’argent. De plus, comme toute assurance et grâce à la loi Hammon, il est possible de changer d’assureur chaque année à la date anniversaire.

Pour un studio, comptez entre 12 et 20€ par mois.

La mise en location d’un studio 

Une fois les travaux terminés, vous chercherez alors à mettre votre studio en location.

Plus votre annonce sera claire et plus vous aurez d’appels sérieux. Précisez donc tout : les transports, les charges, l’étage, la surface, les équipements, l’immeuble. Précisez également les pièces justificatives dont vous avez besoin pour choisir le dossier et rédiger le bail. 

A vous ensuite d’organiser des visites et de choisir votre locataire. Une grosse partie de ce choix se fait au feeling. Vous échangerez relativement souvent avec vos locataires, il faut donc entretenir de bonnes relations.

Toutes ces étapes peuvent aussi être déléguées.

La gestion de la copropriété

Le syndic gestionnaire de la copropriété s’occupe de toutes les décisions touchant à l’immeuble et son entretien. Et il y en a forcément (façades, espaces verts, ascenseurs, escaliers, électricité, plomberies, caves…). Vous payerez donc des charges tous les mois pour cette gestion. Il faut bien les prendre en compte dans votre calcul et considérer qu’elles risque augmenter. 

Une partie de ces charges peut être inclus dans le loyer du locataire, ce qui fait augmenter votre loyer de manière incompressible. L’intérêt est d’avoir ces charges les plus faibles possibles. Pour un studio cela peut aller de 20€ à 120€ par mois.

Il faut également penser qu’avec un studio dans lequel vous ne vivez pas, vous avez peu de poids sur les décisions de copropriété. Il sera tout de même intéressant d’aller une fois par an à l’assemblée générale pour voir les décisions importantes de l’année suivante. En effet, des travaux peuvent être votés et peuvent vouter cher. Les plus courants sont le ravalement de la façade, la rénovation de toiture ou de cage d’escalier.

Vous payez au prorata des tantièmes que vous possédez dans la copropriété. Et cela dépend de la taille de votre appartement. 

Mon expérience : deux procédures d’impayés de charges dans la copropriété ont couté cher aux anciens vendeurs. Renseignez vous dès la visite si des procédures sont en cours.

Acheter un studio pour investir : la fiscalité des revenus fonciers

Lorsque vous êtes propriétaire, vous devez vous acquitter chaque année de la taxe foncière. Elle dépend du lieu de votre appartement et de sa surface.

En plus de la taxe foncière, vous payez des impôts sur les loyers que vous recevez, comme si c’était un revenu. Avec un studio, l’intérêt est d’opter pour le régime du meublé (Loueur Meublé non Professionnel).

📌 Le régime fiscal du LMNP mériterait plusieurs articles à lui tout seul. Enormément d’informations circulent sur internet si vous souhaitez approfondir votre connaissance. Pensez cependant que chaque profil d’investisseur est différent.

Un critère important pour profiter de ce régime fiscal est de faire moins de 23 000€ de recettes par an avec les loyers. Avec un studio, c’est largement bon. 

Par la suite, le bail a certaines clauses à respecter, les équipements à fournir également (liste sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769).

Concernant la déclaration d’impôt, il faut idéalement opter pour le régime du réel. Cela demande de s’enregistrer au registre de commerce de votre ville. Dans mon cas ca a été rapide et facile, mais cela demande un peu de connaissances, et donc du temps.  

Il faudra par la suite tenir une comptabilité rigoureuse des recettes et dépenses faites pour le studio. Il faut comprendre que c’est comme si vous gériez une entreprise. D’où l’intérêt d’avoir un compte dédié pour ça, et l’obligation pour ce régime de faire appel à un comptable.

🤝 En ce qui me concerne, je suis chez Option Réel, qui propose un parrainage.

Retenez qu’un studio respecte très souvent les conditions nécessaires pour déclarer ses revenus en LMNP, que cela demande un peu de gestion supplémentaire, mais que c’est un régime fiscal avantageux. Il peut permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. 

Conclusion : acheter un studio à Paris ou ailleurs

En conclusion, acheter un studio est un bon moyen de démarrer en immobilier. On y découvre toutes les étapes d’un projet immobilier, des visites à la gestion de sa location. C’est plus facile de se lancer près de chez soi si l’on en a les moyens. Cela vous permettra une meilleure gestion et d’en apprendre beaucoup en immobilier.

Toutes les étapes sont les mêmes pour un studio ou pour un appartement de 4 pièces. Les travaux sont juste moins longs lorsqu’on achète une petite surface. Néanmoins, commencer avec une plus grande surface permet souvent de gagner beaucoup de rentabilité. Le prix sera moins élevé au m², il y aura moins de visites donc moins de pression et éventuellement plus de marge de négociation. 

Acheter un appartement et le mettre en location est véritablement un projet à part entière qui vous prendra du temps et de l’argent. Il convient alors de l’exploiter correctement pour en tirer des bénéfices. En fonction de votre profil et du temps que vous êtes prêts à y passer, il peut être plus intéressant de voir plus grand avec des colocations. C’est en quelque sortes plusieurs petits studios dans un même grand appartement et donc avec une gestion commune. 

Cet article relate mon expérience et mes choix personnels. J’en retiens que l’immobilier est un métier à part entière et qu’il faut y passer du temps. Il faut se former, passer à l’action et gérer l’acquisition et l’exploitation d’un appartement. Acheter un studio à Paris n’est clairement pas une source de revenu 100% passive comme le sont des dividendes d’actions ou de SCPI.

L’important est de comprendre les différents mécanismes et de diversifier ses actifs. Et bien sûr, d’en apprendre sur tous les types d’investissement.  

Merci d’avoir lu ! Une petite question afin de savoir si je développe cette expérience pour ma communauté.