SCPI: Comment ça marche ?

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Un investissement méconnu

Voici la page consacrée a la SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, ce support d’investissement qui fait beaucoup parler de lui.

Beaucoup ? Pas tant que ça en réalité. Une étude (2020) révèle que 60% des français ne connaissent pas ce support, et 4% seulement ont investi dans une ou plusieurs SCPI.

Investir en SCPI c’est investir en immobilier, c’est du foncier. Fin 2019, il existait 191 SCPI. Concrètement une SCPI est une société qui possède des immeubles et des commerces et qui les loue à des entreprises. La liste des actifs possibles est longue et vous en voyez tous les jours : bureaux, commerces, hôtels, centres commerciaux, entrepôts, parkings, EHPAD, résidences… Tous ces établissements sont possédés, exploités et loués par différents acteurs.

On parle alors là d’un investissement dans la pierre sans acheter en direct un appartement ou une maison. Vous possédez une attestation papier de propriété de parts. On surnomme aussi les SCPI la ‘pierre-papier’.

Investir en SCPI : Comment faire ?

En tant que particulier, vous achetez une ‘part’ de la SCPI. Le prix et le nombre minimum de part à ‘souscrire’ dépend de la SCPI. La société se donne ensuite un délai pour investir votre argent et celui récolté auprès d’autres épargnants pour acheter des locaux. Elle en possède néanmoins déjà et cherche à investir de nouveau.

explication scpi

Vous possédez donc indirectement quelques m² de ces bureaux que vous louez à des entreprises et espérez donc un retour sur investissement.

Exemple : Le bâtiment Lumière situé à Paris 12 ou j’ai travaillé 6 mois.
Très bel immeuble où des entreprises comme SNCF, ING Direct, le Ministère de l’intérieur, ZARA, Natixis, Société Générale… se sont installées.
En cherchant un peu, ce bâtiment appartient à la SCPI Primopierre.
Le prix d’une part de cette SCPI est de 208€ (2020) et le minimum de souscription est de 10 parts.
Si vous souscrivez à hauteur de 2 080€ vous aurez donc droit à une partie des bénéfices de Primopierre sur cet immeuble comme sur d’autres.

Autre exemple : le centre d’affaire La Défense.
Beaucoup de SCPI différentes possèdent tous les immeubles que vous voyez et qui sont loués à de grosses entreprises.

📌 Concrètement, faites vous conseiller car le choix dépend de votre profil d’épargnant J’ai été démarché par meilleurscpi.com et j’en suis satisfait. Comme pour l’assurance vie, je saurais maintenant être autonome sur les SCPI, mais des conseils gratuits et avisés sont toujours bons à prendre. N’hésitez pas à me contacter ou commenter cet article 😉.

Pourquoi investir en SCPI ?

Un placement qui s’adapte à tous les profils

Là encore, comme l’assurance-vie, les SCPI au sens large s’adaptent à beaucoup de profils. Les solutions sont nombreuses et elles dépendent de vos objectifs. 

  • Valoriser un capital sur le long terme -> la valeur de la part suit la valeur de l’actif immobilier
  • Générer un complément de revenu -> détachement d’un dividende trimestriel, 100% géré
  • Préparer sa retraite -> via un complément de revenu et une valorisation à long terme
  • Diversifier son patrimoine –> de l’immobilier inaccessible en direct
  • Transmettre son patrimoine –> de l’immobilier divisible par part et sans attache
  • Payez moins d’impôts -> via des SCPI fiscale type Pinel

🔑 La SCPI gère tout de A à Z. Vous signez un papier de souscription, faites un chèque ou un virement et 3 à 6 mois plus tard les premiers dividendes arrivent sur votre compte en banque.

🔍 On appelle ces rentrées d’argent des ‘dividendes’ car c’est une société qui vous les distribue. Elle perçoit des loyers, prend sa commission de gestion et vous reverse un pourcentage. 

Les points à surveiller avant d’investir en SCPI

⚠️ La durée de détention conseillée est de 8 à 15 ans. Et pour cause, les frais de souscription autour de 10% mettent environ 2 ans à être remboursés par les dividendes. Puis pour rembourser votre investissement totalement il faudra attendre plus d’une dizaine d’années (selon le rendement). A noter que si le prix de la part augmente, vous pourrez revendre en empochant un bénéfice.

⚠️ Précisez bien vos objectifs d’investissement car nous sommes dans l’immobilier et donc ce placement n’est pas ‘liquide’. Vous ne pouvez récupérer votre argent que s’il y a acheteur en face et cela peut prendre des semaines voire des mois selon la qualité de la SCPI. 

⚠️ Aussi, la fiscalité est importante puisque ce sont des revenus fonciers. De plus, les parts de SCPI entrent en compte dans l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). A vous de connaître votre patrimoine immobilier pour ne pas dépasser le seuil d’imposition : 1.3M€. Enfin, comme dans l’immobilier, la plue-value sur la revente est taxée (après abattement selon la durée de détention). Donc achetez le plus tôt possible !

La performance des SCPI 

La majorité des SCPI vous distribue des revenus trimestriellement. Ainsi, en Avril, vous recevez les bénéfices des mois de Janvier Février Mars. Puis en Août, Octobre, Janvier. CORUM, la plus performante à ce jour, en distribue mensuellement. 

Pour les rendements, ceux-ci s’érodent depuis un certain temps mais restent intéressants. Ci-dessous les rendements depuis 2010, on note une baisse significative. Le changement de tendance en 2019 pourrait être ponctuel au vu des événements de début 2020. Mais à 4.5%, on reste intéressés ! 

rendement des scpi

Mes investissements

Pour ma part j’ai investi dans les SCPI pour percevoir un complément de revenu. Voulant faire face à des primes incertaines, je commence à créer un patrimoine immobilier m’apportant des loyers. C’est clairement la solution la plus facile pour moi aujourd’hui puisque investir directement dans des appartements requiert une énergie importante. Les rendements sont supérieurs à des livrets bancaires et sont donc intéressants pour placer de l’argent qui dort. 

Les parts que je possède se valoriseront en théorie avec le temps puisque c’est une caractéristique de l’immobilier. Ainsi, je diversifie et valorise mon patrimoine, je prépare ma retraite et me crée un complément de revenu. 25 000€ investis me rapportent en 2020 environ 100€ brut / mois.

Etant fiscalisé dans la tranche à 30%, l’imposition est lourde : 30% + 17.2% = 47.5%. C’est à dire que si vous recevez 50€ / mois de vos SCPI, vous payerez 23.75€ d’impôt en plus par mois (soit 285€/an pour 600€ reçus).

🔑 Une solution est d’investir dans des SCPI qui possèdent des immeubles et locataires en Europe et non que en France. En effet, si la SCPI possède un immeuble à Amsterdam, elle paye les impôts en Hollande. Vous payerez uniquement 17.2% (prélèvements sociaux) sur ce que vous recevez.

📌 Je souscris une fois par an lors d’un rendez-vous avec ma conseillère dans leurs locaux. Nous échangeons sur mon portefeuille et sa gestion, les opportunités nouvelles et des conseils généraux sur la gestion de patrimoine. Les SCPI représentent aujourd’hui environ 10 à 15% de mes investissements. On m’a conseillé de ne pas dépasser 25%. 

Conclusion

Vous avez donc là un placement immobilier 100% passif. Néanmoins, on pourra noter que l’on a beaucoup d’inconvénients liés à l’immobilier : liquidité réduite, fiscalité, frais de souscription et que le rendement est relativement faible comparé  un achat en direct. Par contre, et l’avantage est de taille a mon sens, aucune gestion : un rendez-vous, plusieurs échanges téléphoniques, vous vous mettez d’accord sur le montant, le nombre et le type de SCPI que vous voulez, puis le courtier et la SCPI s’occupent du reste. Quelques mois plus tard et pendant de nombreuses années, vous recevrez trimestriellement des loyers.


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