Voici mon article consacré aux SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, ce support d’investissement qui fait beaucoup parler de lui. Investir en SCPI, en ligne ou avec un conseiller, présente beaucoup d’avantage. Si je suis honnête c’est pour l’instant l’investissement que je préfère. Revenons donc sur ce placement intéressant du point de vue risque/rendement/temps passé.
Les SCPI : un support d’investissement trop méconnu
Une étude (2020) révèle que 60% des français ne connaissent pas ce support, et 4% seulement ont investi dans une ou plusieurs SCPI. A l’heure ou l’investissement se démocratise, il est probable que la collecte s’élargisse pour les petits investisseurs dans les années qui arrivent.
🔍 Investir en SCPI c’est investir en immobilier, c’est du foncier.
Fin 2019, il existait près de 200 SCPI. Environ 40 sociétés de gestion se les partagent.
Concrètement une SCPI est une société qui possède des immeubles et des commerces et qui les loue à des entreprises. La liste des actifs possibles est longue et vous en voyez tous les jours : bureaux, commerces, hôtels, centres commerciaux, entrepôts, parkings, EHPAD, résidences… Tous ces établissements sont possédés, exploités et loués par différents acteurs.
On parle alors là d’un investissement dans la pierre sans acheter en direct un appartement ou une maison. Vous possédez une attestation papier de propriété de parts. On surnomme aussi les SCPI la ‘pierre-papier’. Investir en SCPI en ligne est donc possible, pas besoin de passer chez un notaire, et de moins en moins avec un conseiller.
Comment investir en SCPI : en ligne ou avec un conseiller ?
Comment investir en SCPI : acheter des parts
En tant que particulier, vous achetez une ‘part’ de la SCPI. Le prix et le nombre minimum de part à ‘souscrire’ dépend de la SCPI. La société se donne ensuite un délai pour investir votre argent et celui récolté auprès d’autres épargnants pour acheter des locaux. Elle en possède néanmoins déjà et cherche à investir de nouveau.
Vous possédez donc indirectement quelques m² de ces bureaux que vous louez à des entreprises et espérez donc un retour sur investissement.
Exemple : Le bâtiment Lumière situé à Paris 12 ou j’ai travaillé 6 mois.
Très bel immeuble où des entreprises comme SNCF, ING Direct, le Ministère de l’intérieur, ZARA, Natixis, Société Générale… se sont installées.
En cherchant un peu, ce bâtiment appartient à la SCPI Primopierre.
Le prix d’une part de cette SCPI est de 208€ (2020) et le minimum de souscription est de 10 parts.
Si vous souscrivez à hauteur de 2 080€ vous aurez donc droit à une partie des bénéfices de Primopierre sur cet immeuble comme sur d’autres.
Autre exemple : le centre d’affaire La Défense.
Beaucoup de SCPI différentes possèdent tous les immeubles que vous voyez et qui sont loués à de grosses entreprises.
Avec un petit investissement, vous avez donc de la pierre dans votre patrimoine. Pour la revendre, il faudra que quelqu’un veuille l’acheter, comme avec un bien immobilier classique. Sauf que vu les montants relativement faibles, cela sera plus rapide.
Investir en SCPI en ligne ou avec un conseiller ?
Concrètement, dans les deux cas, faites vous conseiller car le choix de SCPI dépend de votre profil d’épargnant (fiscalité, salaire, objectifs de vie…).
J’ai été démarché par meilleurscpi.com et j’en suis satisfait. Comme pour beaucoup d’autres placements, je saurais maintenant être autonome sur les SCPI, mais des conseils gratuits et avisés sont toujours bons à prendre.
📌 Un nouvel acteur à fait surface sur le marché pour investir en SCPI en ligne : Louve Invest. Retrouvez mon article et mon avis sur Louve avec 75€ offerts à l’inscription grâce à mon code PETITINVEST.
Tout peut se faire en ligne, que ce soit avec Louve Invest, Meilleurscpi.com ou d’autres acteurs. De manière générale, vous devez vous faire conseiller, à moins d’être sur de la SCPI qui vous convient. Par exemple, investir dans Corum Origin est relativement peu risqué pour le rendement distribué ces dernières années. Retrouvez mon article sur Corum : la meilleure SCPI ?
Vous ne payez pas plus cher à passer en ligne ou avec un conseiller. Cela dépend donc de votre profil (ou vous habitez, si vous êtes à l’aise avec l’informatique, si vous avez du temps à y consacrer ou non…). Il est clair qu’investir en SCPI en ligne sera plus rapide, mais investir avec un conseiller peut vous aider à franchir le pas et à faire les bons choix. De plus, vous pourrez être suivi pendant plusieurs années sur votre patrimoine.
Investir en SCPI en ligne avec une assurance vie
Il est également possible d’investir en SCPI via l’assurance vie. J’utilise pour cela Linxea. J’espère faire un article plus détaillé bientôt ! En attendant sachez que je préfère l’investissement en direct car il m’apporte un retour sur investissement très rapide : 3 à 6 mois pour recevoir ses premiers loyers.
Vous pouvez utiliser l’assurance vie pour capitaliser les dividendes versés. Tant qu’il n’y a pas de retrait, vous ne payez pas d’impôts. A la sortie, vous bénéficiez de l’avantage fiscal de l’assurance vie. Retrouvez plus de détails dans ma catégorie Débuter pour comprendre l’assurance vie.
Néanmoins, investir via une assurance vie pour des SCPI rajoute forcément un intermédiaire, et donc des frais… Pensez bien à vos objectifs avant de faire n’importe quoi !
Un placement qui s’adapte à tous les profils
Là encore, comme l’assurance-vie, les SCPI au sens large s’adaptent à beaucoup de profils. Les solutions sont nombreuses et elles dépendent de vos objectifs.
- Valoriser un capital sur le long terme -> la valeur de la part suit la valeur de l’actif immobilier
- Générer un complément de revenu -> détachement d’un dividende trimestriel, 100% géré
- Préparer sa retraite -> via un complément de revenu et une valorisation à long terme
- Diversifier son patrimoine -> de l’immobilier inaccessible en direct
- Transmettre son patrimoine -> de l’immobilier divisible par part et sans attache
- Payez moins d’impôts -> via des SCPI fiscale type Pinel
- …
🔑 La SCPI gère tout de A à Z.
Vous signez un papier de souscription, faites un chèque ou un virement et 3 à 6 mois plus tard les premiers dividendes arrivent sur votre compte en banque.
🔍 On appelle ces rentrées d’argent des ‘dividendes’ car c’est une société qui vous les distribue. Elle perçoit des loyers, prend sa commission de gestion et vous reverse un pourcentage.
📌 Les loyers reçus des SCPI sont, avec les dividendes en bourse, les seuls revenus 100% passifs que je connais. On achète, et on attend.
Les points à surveiller avant d’investir en SCPI
⚠️ La durée de détention conseillée est de 8 à 15 ans. Et pour cause, les frais de souscription autour de 10% mettent environ 2 à 3 ans à être remboursés par les dividendes. Puis pour rembourser votre investissement totalement il faudra attendre plus d’une dizaine d’années (selon le rendement). A noter que si le prix de la part augmente, vous pourrez revendre en empochant un bénéfice.
De nouvelles SCPI comme Neo ou Iroko sont sans frais d’entrée. Cela ne doit pas être le seul critère ! Encore une fois, renseignez vous bien et faites vous conseiller en fonction de vos objectifs. Ces SCPI peuvent être adaptés pour de l’achat revente sur 5 ans, mais je ne vois personnellement pas l’investissement en SCPI de cette manière.
⚠️ Précisez bien vos objectifs d’investissement car nous sommes dans l’immobilier et donc ce placement n’est pas ‘liquide’. Vous ne pouvez récupérer votre argent que s’il y a acheteur en face et cela peut prendre des semaines voire des mois selon la qualité de la SCPI.
⚠️ Aussi, la fiscalité est importante puisque ce sont des revenus fonciers. De plus, les parts de SCPI entrent en compte dans l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). A vous de connaître votre patrimoine immobilier pour ne pas dépasser le seuil d’imposition : 1.3M€. Enfin, comme dans l’immobilier, la plus-value sur la revente est taxée (après abattement selon la durée de détention). Donc achetez le plus tôt possible !
La performance des SCPI
La majorité des SCPI vous distribue des revenus trimestriellement. Ainsi, en Avril, vous recevez les bénéfices des mois de Janvier Février Mars. Puis en Août, Octobre, Janvier.
CORUM, la plus performante à ce jour, distribue des dividendes mensuellement.
Pour les rendements, ceux-ci s’érodent depuis un certain temps mais restent intéressants. Ci-dessous les rendements depuis 2010, on note une baisse significative. Un changement de tendance est arrivé avec le covid en 2020. Les rendements ont légèrement augmentés, les prix de l’immobilier aussi.
En tant que petits investisseurs, à un rendement de 4.5% par an sans rien faire, on reste intéressé.
Rappelons que ce genre d’investissement à un risque classé à 2/7 ou 3/7 et est donc prudent.
Concernant la crise du covid en 2020 et 2021, lisez mon article L’impact du covid 19 sur les SCPI. C’est globalement positif.
Mes investissements en SCPI
Pour ma part j’ai investi dans les SCPI pour percevoir un complément de revenu. Voulant faire face à des primes incertaines, je commence à créer un patrimoine immobilier m’apportant des loyers. C’est clairement la solution la plus facile pour moi aujourd’hui puisque investir directement dans des appartements requiert une énergie importante. Je prépare également une année sabbatique, et mon investissement en SCPI me permet de toucher quelques centaines d’euros par trimestre.
Les rendements sont casi 10 fois supérieurs à ceux des livrets bancaires et sont donc intéressants pour placer de l’argent qui dort.
Les parts que je possède se valoriseront en théorie avec le temps puisque c’est une caractéristique de l’immobilier. Ainsi, je diversifie et valorise mon patrimoine, je prépare ma retraite et me crée un complément de revenu. 25 000€ investis me rapportent en 2020 environ 100€ brut / mois.
Etant fiscalisé dans la tranche à 30%, l’imposition est lourde : 30% + 17.2% = 47.5%. C’est à dire que si vous recevez 50€ / mois de vos SCPI, vous payerez 23.75€ d’impôt en plus par mois (soit 285€/an pour 600€ reçus).
🔑 Une solution est d’investir dans des SCPI qui possèdent des immeubles et locataires en Europe et non que en France. En effet, si la SCPI possède un immeuble à Amsterdam, elle paye les impôts en Hollande. Vous payerez uniquement 17.2% (prélèvements sociaux) sur ce que vous recevez.
📌 J’ai souscrit en deux fois lors d’un rendez-vous avec ma conseillère dans leurs locaux. Nous échangeons sur mon portefeuille et sa gestion, les opportunités nouvelles et des conseils généraux sur la gestion de patrimoine. Les SCPI représentent aujourd’hui environ 10 à 15% de mes investissements. On m’a conseillé de ne pas dépasser 20%. Mais tout dépend de votre âge, vos objectifs et vos placements préférés.
Combien investir en SCPI ?
Investir 10000 euros en SCPI
Pour débuter l’investissement en SCPI, investir 10 000 euros est un très bon début. On recommande que cet investissement ne dépasse pas 20% de votre patrimoine. Là encore, cela dépend de vos objectifs, et de votre âge. Si je gagnais au loto, je pense que j’investirais la moitié en SCPI !
A partir de 10 000€ on peut diversifier avec plusieurs SCPI. Pour ma part je possède des parts dans 5 SCPI différentes, 8 si on compte les 3 SCPI de Corum (Origin, XL, Eurion). J’ai investi environ 30 000€ entre 2018 et 2022. Mais j’ai bien commencé par investir 10 000 euros en SCPI en 2018 avec une répartition intéressante. Il faut comme toujours diversifier sur au moins 2 SCPI et choisir celles qui ont fait leurs preuves sur le long terme pour sécuriser au mieux votre premier investissement.
Investir 50000 euros en SCPI
Avec 50 000 euros à investir en SCPI, vous pouvez prendre un peu plus de diversité, mais aussi pondérer avec une plus grosse SCPI. J’investirais une bonne partie sur Corum, une autre partie sur des SCPI plus jeunes comme Neo, Iroko ou Activimmo, et peut être une partie sur du ‘safe’ comme Immorente ou du spécialisé comme Pierval Santé.
Ce n’est là que mon avis et cela dépend de votre patrimoine, votre âge, vos objectifs : transmission, revenus complémentaires, investir dans l’immobilier, diversifier …? D’où, là encore, l’intérêt de vous faire conseiller, en ligne ou en physique.
Conclusion : investir en SCPI pour dormir tranquillement
Vous avez donc là un placement immobilier 100% passif. Vous l’aurez compris, je suis assez fan de l’investissement en SCPI, et encore plus en ligne. En effet, depuis votre ordinateur, vous pouvez acheter des parts d’immeubles dans toute l’Europe à des prix commençant à quelques centaines d’euros.
Néanmoins, on pourra noter que l’on a beaucoup d’inconvénients liés à l’immobilier : liquidité réduite, fiscalité, frais de souscription et que le rendement est relativement faible comparé un achat en direct.
Par contre, et l’avantage est de taille a mon sens, aucune gestion : un rendez-vous, plusieurs échanges téléphoniques, vous vous mettez d’accord sur le montant, le nombre et le type de SCPI que vous voulez, puis le courtier et la SCPI s’occupent du reste. Quelques mois plus tard et pendant de nombreuses années, vous recevrez trimestriellement des loyers. Et c’est tout.
Avec les nouvelles SCPI, de nouveaux acteurs, je vous conseille de lire mon article sur Louve Invest, ou créer un compte directement avec mon code PETITINVEST. Vous profitez de 2.5% de réduction sur certaines SCPI et de 75€ offerts à votre inscription.