Vous cherchez à investir en immobilier pour un petit montant ? De nouvelles sociétés ont trouvé une astuce intéressante pour faire participer les particuliers à partir de10, 100 ou 200€. Dans cet article, je vais vous relater mon avis complet sur Meute Invest, la solution d’immobilier fractionné proposée par Louve Invest, la plateforme d’investissement en SCPI.
| 📖 Temps de lecture | 5-10 minutes |
| 🎯 Type d’investissement | Immobilier fractionné |
| 💸 Montant investi | 1 000 € |
| 🎁 Parrainage | 1% de votre investissement |
❓Qu’est ce que l’immobilier fractionné ?
Le principe d’immobilier fractionné
Le principe de l’immobilier fractionné, c’est l’acquisition d’un bien immobilier par une entité, souvent une société immobilière de type SCI, qui est ensuite proposé de manière fractionnée à une multitude d’investisseurs.
On pourrait élargir le terme d’immobilier fractionné aux SCPI et au crowdfunding immobilier puisque l’investissement repose sur le même principe. Néanmoins, je préfère utiliser ce terme pour les ‘petits’ biens immobiliers proposés par les plateformes et qui rémunèrent avec un système d’obligations.
L’immobilier fractionné est un concept en vogue depuis le lancement de la plateforme Bricks en France, ou RealT aux Etats Unis. C’est en effet a mon avis un très bon moyen d’investir de petites sommes en immobilier.
Acheter des obligations sur un bien immobilier
🔎 Une obligation est une dette qu’une entreprise à envers un investisseur, qu’elle rembourse avec des intérêts. Vous êtes donc rémunérés selon un intérêt, fixe ou variable, sur l’argent que vous prêtez. Vous recevez alors un versement, mensuel, trimestriel ou annuel. On appelle ce versement un coupon.
Ainsi, Meute Invest va acquérir un bien immobilier grâce à l’émission d’obligations. Chaque investisseur pourra donc acheter des obligations, qui financerons l’achat d’un bien immobilier.
En immobilier fractionné, vous et d’autres investissez donc dans un ou plusieurs biens immobiliers indirectement, grâce à un intermédiaire comme Meute Invest.
L’intérêt principal est donc d’acquérir des parts de bien qu’on aurait pas pu acheter seul. Grâce à la création d’une ‘meute’ vous pouvez vous procurer un morceau d’un appartement.
📌 Pour plus de détails et un autre exemple sur les obligations et l’immobilier, vous pouvez aussi lire mon avis complet sur Livret P.
Les gains en immobilier fractionné
Il y a deux manières de gagner de l’argent avec l’immobilier fractionné :
- Les loyers des biens dans lesquels vous avez investi
- La plus value à la revente d’un bien.
A la revente du bien, l’obligation est terminée, et Meute Invest vous doit de l’argent. Vous récupérez donc votre argent, avec une possible plus (ou moins) value.
Mentionnons aussi que les investisseurs disposent d’une hypothèque de premier rang sur les biens de Meute Invest, ce qui les positionnent en première place pour être remboursés lors de la revente du bien.
Avantages et inconvénients de l’immobilier fractionné – Meute Invest
Comme toute solution d’investissement, l’immobilier fractionné présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients. C’est très bien pour démarrer, mais si vous souhaitez gagner plus il faudra supprimer les intermédiaires.
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| L’immobilier fractionné permet d’investir une petite somme en immobilier | Les frais des intermédiaires : la plateforme mais aussi les sociétés de travaux, gestion et tout ce qu’il y a entre vous et le bien |
| C’est accessible à tous, même aux CDD, indépendants et autres ne pouvant pas emprunter de gros montants | Vous n’êtes pas propriétaire entièrement du bien : pas de clés, pas de pierre tangible, pas de décisions sur l’avenir du bien (travaux, vente…) |
| Vous ne gérez rien en immobilier, tout se fait depuis un ordinateur | Rendement plus faible en immobilier fractionné qu’en immobilier en direct |
| L’imposition sur les gains est relativement douce (flat tax 30%). Les biens n’entrent pas dans le calcul de l’IFI. | L’imposition en direct peut être très faible selon le régime choisi (LMNP régime réel, SCI…) |
| Diversification facile des biens immobiliers | Pas d’effet de levier avec le crédit bancaire |
| Rapidité d’acquisition et de réception des loyers | Aucune optimisation possible à votre initiative : crédit, assurance, aménagement, augmentation des loyers |
🧱 Comment fonctionne Meute Invest ?
Une filiale de Louve Invest
Rappelons que Meute Invest est une filiale de Louve Invest, plateforme d’investissement en SCPI.
📌Retrouvez mon avis complet sur Louve Invest et comment investir facilement en SCPI en bénéficiant de cashback.
Louve Invest et Meute Invest se retrouvent sur le même espace, ce qui facilite la gestion. On passe en 1 clic de passer de son portefeuille SCPI à son portefeuille de propriétés.
Le type de bien proposé par Meute Invest
Pour l’instant, Meute Invest propose des biens relativement classique : un T2 à Marseille, une colocation à Angers et plus récemment un T5 en banlieue de Nantes. Un projet de colocation à Quimper n’a finalement pas abouti et les investisseurs ont été remboursés.
On est donc sur des projets relativement simples, avec des rendements cohérents : entre 4 et 6%. La revalorisation annuelle est aussi calculée pour information et pour estimer combien on peut obtenir à la revente.
Pour chaque bien, vous avez accès à plusieurs informations :
- Le bien : surface, localisation, prix, rendement, travaux, caractéristiques (nombre de pièces, étage, garage…)
- La copropriété et les diagnostics immobiliers
- Le budget du projet : frais de notaire, ameublement, frais d’acquisition
- Les revenus annuels nets potentiels
- Les revenus distribués réellement chaque mois.
- Un webinaire de lancement sur le bien et l’accès à un forum Meute Invest ou tous les investisseurs peuvent échanger leurs avis.
Vous avez une bonne idée du projet grâce à toutes ces informations et au webinaire de lancement de projet. En investissant avec Meute Invest, vous savez donc ou vous mettez votre argent.
Les partenaires de Meute Invest
Pour acquérir, rénover et louer ces biens immobiliers, Meute Invest s’associe avec des partenaires. Pour l’instant, deux opérations ont été menées avec succès, l’une avec Bean Stock et l’autre avec Rent Immo.
Ces intermédiaires gèrent donc la recherche de biens, les travaux, la mise en location et la gestion locative. Meute Invest choisit les meilleurs partenaires et établit un cahier des charges précis pour la recherche de bien et la rentabilité attendue.
Meute Invest délègue donc la recherche de bien et intervient à partir de la signature du compromis.
La souscription à un projet chez Meute Invest
Pour souscrire à un appartement chez Meute Invest, il faut être réactif. En effet, pour un bien à 200 000€, il n’y aura que 1 000 obligations de 200€. Les premiers projets sont partis vite.
Suite à la recherche minutieuse de biens rentables, les équipes de Meute Invest proposent le bien sur la plateforme lorsque le compromis de vente est signé. Ainsi, ils ont 3 mois pour obtenir les fonds nécessaires à l’acquisition de l’appartement en question.
C’est là que l’effet Meute intervient et que l’on fait appel à nous, petits investisseurs. Vous serez prévenu par email des nouvelles sorties immobilières et idéalement il faudra vous inscrire pour pré réserver des parts.
Les obligations sont présentées sur la plateforme et il faut souscrire en un clic, par paliers de 200€. Vous choisissez alors combien vous souhaitez investir dans le bien (combien d’obligations acheter), par paliers de 200€. Sachant que plus vous investissez et plus vous recevrez de parts de loyer.
🏠 Exemple d’un bien Meute Invest en détail : la colocation d’Angers
Le bien immobilier colocation à Angers
Prenons un exemple plus parlant, celui de mon investissement chez Meute Invest pour éclairer cet avis.
J’ai pu investir sur un appartement de 102m² à Angers. Etant déjà client de Louve Invest, ce fut très facile.
Le rendement proposé est de 5.49%, ce qui correspond à mes objectifs d’investissement en immobilier. Angers est une ville que je ne connais pas et donc je n’irais jamais acheter par moi même la bas. D’où l’idée de réaliser un petit investissement immobilier pour tester la plateforme.
🎯 Pour information, voici ce que me rapporte 1000€ investis chez Meute Invest pour cet appartement.
Nous avons vu plus haut que l’objectif était de 0.91€ par obligation, donc 5*0.91€=4.55€. Le premier mois n’était qu’à moitié plein (mise en location du bien).
Les chiffres présentés par Meute Invest : mon avis
Le bien est présenté en amont et vous avez accès au bilan financier de l’opération. L’adresse exacte du bien est également communiquée.
Nous voici donc en possession des informations principales. On peut voir la courbe d’évolution des prix au m² dans la ville concernée. Qui atteste que logiquement, on devrait revendre plus cher que l’on a acheté si on garde le bien suffisamment longtemps.
Meute Invest s’est assuré pour ce bien de l’acheter avec une condition suspensive : le bien devait être loué avant l’achat. Ainsi, pas de mauvaise surprise et le rendement prévu est directement atteint.
Mais ce n’est pas tout ! Meute Invest nous donne tous les détails avec les frais de copropriété, de gestion, de recherche…
On voit bien la transparence de Meute Invest sur les chiffres. Même le Diagnostic de Performance Energétique est disponible en PDF.
⚠️ Les points d’attention et les risques en investissant chez Meute Invest
Les frais de Meute Invest
Nous l’avons vu plus haut, en tant qu’investisseur depuis votre ordinateur, vous subissez bon nombre de frais.
Tout d’abord il y a les frais de recherche. Meute Invest et ses partenaires se rémunèrent à l’achat du bien. Par exemple 12 900€ sur le bien à Angers qu’on peut voir dans ‘Budget du projet’.
Par la suite, Meute Invest prélève sa commission sur les loyers : 99€ par mois dans cet exemple. Ajoutez à cela la gestion locative (entrée/sortie des locataires) de 165€ par mois. En effet, Meute délègue la gestion car les biens sont dans toute la France.
Les frais d’acquisition qui obligent une durée longue d’investissement
Un bien immobilier coute bien plus cher que son prix d’achat.
Si on reprend l’exemple d’Angers
- prix d’achat 255 000€
- prix du projet 303 000€
Ainsi, avec les frais de mandat (agence et chasseur de bien), les frais de notaires, les travaux, l’ameublement, les frais bancaires, on ajoute 15% au prix.
Ainsi, si vous voulez revendre votre obligation un an après, vous la vendrez au moins 15% moins cher que ce que vous l’avez achetée.
Exemple :
j’achète le bien 255 000€
avec tous les frais j’arrive à 303 000€
je revend un an après à 265 000€
il faut compter les frais d’agence à la revente
et les impôts sur la plus value environ 8000€ + 3000€ dans ce cas
je récupère donc 254 000€
j’ai donc perdu 303 000 – 254 000 = 49 000€ dans l’opération.
Il faut donc bien comprendre que l’immobilier est forcément un investissement qui se fait sur du long terme. Votre obligation vous donnera toujours le même rendement, mais vous devez attendre que Meute vende le bien pour récupérer votre argent.
Les risques de l’investissement chez Meute Invest
Nous avons affaire ici à des risques classiques en immobilier : vacance locative, impayés de loyers… Le rendement affiché n’est donc pas garanti. Si l’appartement est en partie vide, le loyer reçu diminuera. Meute Invest paye par ailleurs une garantie de loyers impayés, toujours dans le but de réduire le risque de cet investissement.
Meute Invest s’entoure néanmoins de bons professionnels pour éviter ces risques. Et choisit des biens dans des quartiers et villes à ayant une certaine tension locative.
Votre investissement est aussi peu liquide. Il est difficile de revendre ses parts pour l’instant, mais Meute Invest travaille à ce sujet pour les rendre liquides entre clients de la plateforme avec notamment la création d’une marketplace.
🐺 Parrainage Meute Invest
Comme chez Louve Invest (75€ offerts au premier investissement uniquement avec mon lien), Meute Invest vous permet aussi de bénéficier d’un parrainage.
🤝 Profitez de 1% reversés sur votre premier investissement avec mon lien et code de parrainage Meute Invest
Exemple :
j’investis 5000€ sur le prochain bien de Louve Invest
Parrain et filleul touchent 50€
✒️ Conclusion : mon avis sur Meute Invest
En conclusion, Louve Invest réussi sa diversification avec cette plateforme sur le principe mais manque à mon avis encore d’arguments.
Investir sur des biens dans toutes la France, c’est évidemment une diversification intéressante. Le fait d’avoir des versements mensuels sur son compte en banque est également attrayant. L’accès aux documents de la vente est également très bien fait. On retrouve le professionnalisme de l’équipe de Louve Invest.
Aucun effort de recherche ni de gestion donc, mais cela se ressent sur le rendement. Le bien à Marseille présente 4%, celui d’Angers 5.5%. On peut faire mieux avec des SCPI, et beaucoup mieux avec de l’immobilier en direct (14 à 30% net en comptant le remboursement de crédit).
La plateforme est très professionnelle, mais on voit bien que Meute se heurte à quelques soucis, comme le bien sur Quimper ou les rendements inférieurs à 6% sur les autres projets malgré un travail important (agence spécialisée, travaux, gestion…). Le dernier bien proposé par Meute Invest en décembre 2023, une colocation en banlieue de Nantes, à du mal à réunir les fonds chez les investisseurs. Un rendement à 5% en banlieue n’est pas forcément le plus attrayant.
Pour un client de Louve Invest, je recommande Meute si vous souhaitez diversifier en investissant dans une ville en France ou vous n’iriez pas vous même (comme moi avec Angers). Cela permet aussi d’augmenter vos revenus mensuels : SCPI + Meute Invest sur la même interface qui regroupe vos investissements, vos objectifs avec vos SCPI et vos propriétés Meute Invest.
Pour un débutant en immobilier je recommanderais plus une autre solution d’immobilier fractionné comme Livret P qui a l’avantage de proposer un rendement plus intéressant (4% fixe et 2% de boost non fiscalisé) et surtout une disponibilité de votre épargne.
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