Comment investir dans une colocation : mon parcours

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Vous souhaitez investir dans un appartement en colocation ? C’est une étape très attendue et recommandée des investisseurs immobiliers. Je me suis donc lancé dans ce projet, et vous détaille ici mon parcours complet.

Investir en colocation est un véritable projet a part entière. Voici les étapes clés, les points d’attention, les avantages mais aussi les inconvénients de ce type d’investissement immobilier, pour tout savoir sur comment bien investir dans une colocation.

Je vous conseille au préalable de lire mon article Acheter un studio à Paris.  Il revient sur les bases de l’investissement locatif. Dans cet article, je vais décrire les étapes clés de mon expérience sur l’investissement en colocation. Il s’agit d’un appartement T3 de 68m² transformé en T4 et entièrement rénové, dans la ville de Grenoble. 

Investir dans un appartement en colocation : les avantages 

Profiter d’un rendement plus élevé en immobilier

Un des avantages bien connu de la colocation est celui d’optimiser le rendement. En effet, pour un appartement avec plusieurs chambres, le loyer sera plus élevé s’il est loué à plusieurs colocataires plutôt qu’à une famille ou un couple. Puisque vous louez le bien de manière séparée, plutôt qu’un appartement en entier.

Egalement, louer un appartement en colocation se fera la plupart du temps en meublé. Les locataires cherchent souvent un logement entièrement meublé et équipé (étudiants, jeunes actifs, mobilité).

Vous profitez donc du régime Loueur Meublé Non Professionnel, qui permet de bénéficier de revenus beaucoup moins fiscalisés.

Regrouper ses actions et diminuer le risque

Investir dans un appartement en colocation permet d’avoir plusieurs locataires au même endroit. Ainsi, c’est comme louer plusieurs studios, mais avec une seule adresse. Cela engendre donc moins de frais de notaires et moins de gestion locative que plusieurs petits appartements (comptabilité, rédaction de baux, gestion du syndic …).

De même, lors des travaux ou de l’ameublement, tout se fait sur la même période et au même endroit. Vous fournirez donc un effort plus soutenu mais plus concentré pour rénover, meubler, faire visiter mais aussi louer les différentes chambres de l’appartement.

Enfin, si un problème survient, vous avez plusieurs locataires qui peuvent réagir (fuite, impayés, problèmes de voisinage…). C’est plus confortable, surtout si vous êtes loin du bien.

Ou investir dans un appartement en colocation ?

Le choix de la ville pour une colocation

La colocation est un concept qui date des années 80, et largement popularisé par les séries télévisées américaines. Ce mode de vie est souvent préféré par les moins de 35 ans pour la praticité qu’il apporte mais aussi le confort. En effet, vous aurez forcément plus de place dans un appartement en colocation que dans un studio, du fait des parties communes.

S’il n’y a pas vraiment de limite d’âge ou de secteur géographique, louer un appartement en colocation fonctionnera mieux dans une ville étudiante ou une ville très active. La demande de logement est forte, et on y trouve beaucoup de personnes en ‘mobilité’. Que ce soit pour une année universitaire, un stage, un premier ou deuxième emploi, les jeunes préfèreront souvent se tourner vers cette solution.

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Les villes les plus étudiantes en 2022. Source : investirlmnp.fr

Il faut donc privilégier une ville ou la proportion d’étudiants est importante. 

Je vous conseille également de prendre une ville que vous connaissez un minimum. Cela sera plus facile de faire ses recherches et plus agréable de s’y promener. Idéalement, cette ville doit se situer à moins de 2 heures de train ou de voiture de votre domicile. Même si vous n’y allez pas souvent, il faudra y aller au moins 5 ou 6 fois la première année :

  • Visites de bien (1 ou 2 jours)
  • Visite aves les artisans avant la signature du compromis (1 jour)
  • Signature chez le notaire (1 jour)
  • Début des travaux (1 jour)
  • Suivi et réception des travaux (au moins 2 fois 1 jour)
  • Ameublement (au moins 3 jours)
  • Mise en location (au moins 2 fois 1 jour)

C’est mon expérience, avec une ville à 3 heures de TGV de Paris. Certains points peuvent être mutualisés ou se faire à distance pour optimiser.

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Le choix du bien pour investir en colocation

Avec un appartement en colocation chaque colocataire bénéficie d’une vraie cuisine, une grande salle de bain et généralement une pièce de vie supplémentaire, partagée. Ce qui n’est pas le cas d’un studio ou la cuisine et la salle de bain seront conçues pour une personne seule.

L’ambiance et le mode de vie est également plus convivial. Préférez donc un appartement avec des parties communes confortables et en nombre suffisant pour les colocs. A partir de 4 personnes, il faudra surement créer une deuxième salle de bain. 

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La plupart des villes étudiantes ayant des prix à l’achat relativement cher. Il faudra donc le plus souvent s’éloigner du centre ville, plus prisé. Rassurez vous, tous les biens aux bons prix se louent. Certaines écoles sont excentrées et les étudiants sont souvent moins regardants sur la localisation, si le confort est au rendez vous. 

📌 Comme dans tout investissement immobilier, choisissez un bien dont le prix au m² est inférieur au prix du marché.

Par ailleurs, certains immeubles des années 60 à 80 vieillissent mal. Les appartements seront donc décotés car ils plaisent moins aux personnes souhaitant acheter leur résidence principale. Or, ces appartements des années 70 sont très bien conçus pour de la colocation. Les pièces sont de taille égale, rectangulaires, et les immeubles sont en béton armé. Idéal pour de la colocation et pour des locataires qui ne cherchent pas de charme mais du confort intérieur. 

Enfin, plus il y a de travaux, et mieux c’est. Cela peut être effrayant mais c’est en réalité là où se font les meilleures affaires en immobilier.

Comment investir en colocation : rénover un bien avec de gros travaux

Etablir une veille et compter sur son réseau

Ayant vécu en Rhône Alpes pendant plusieurs années, j’ai souhaité investir dans cette région. J’ai d’abord mandaté un chasseur immobilier sans exclusivité, avant de trouver le bien par moi même, sur recommandation d’un ami. Le tout dans une ville que je connais bien car j’y ai moi même étudié.

J’ai donc visité un appartement de 68m² fin décembre 2021, avec un architecte d’intérieur pour budgéter et gérer 50 000€ de travaux. L’appartement était vraiment une bonne affaire et j’ai fait une offre au prix.

📌 Si vous souhaitez réaliser un projet immobilier similaire, acheter un bien avec travaux pour le rénover, puis le mettre en location sous un régime fiscal avantageux, je vous recommande grandement les BD ci dessous. Je les ai lues plusieurs fois avant d’entamer les travaux (analyse de devis, échanges avec les artisans, b.a.-ba du bricolage …).

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🤝 Je peux également vous mettre en relation avec l’architecte qui a géré les 50 000€ de travaux
et le chasseur de bien en région Rhône Alpes
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Pourquoi investir dans un appartement avec des travaux

Pour maximiser le rendement d’un investissement en colocation, l’idéal est de créer une nouvelle chambre. Ainsi, j’ai pu profiter d’un T3 bien agencé pour en faire un T4.

Un autre point important est de réaliser un maximum de travaux. Plus le bien est dégradé et mieux c’est. En créant une nouvelle pièce, de gros travaux sont nécessaires. Ainsi, il vaut mieux tout refaire à neuf et donc profiter d’un bien décoté car dégradé. Vous économisez ainsi également sur les frais de notaire. Et, de manière générale, lorsqu’on réalise des travaux, cela ne coute pas beaucoup plus cher de tout refaire à neuf que de conserver de l’existant.

De plus, vous pourrez choisir de nouveaux matériaux, uniformiser vos pièces de vie et repartir de zéro. Avoir un réseau de plomberie ou d’électricité neuf vous permettra également de ne pas refaire de travaux pendant plus de 10 ans.

Concernant la nouvelle loi sur les Diagnostics de Performance Energétique, la plupart des travaux de rénovation vous permettront, grâce à des équipements neufs, d’atteindre la lettre D voire mieux afin de louer en toute conformité. 

Enfin, en LMNP, vous pouvez déduire de vos recettes toutes les dépenses liées aux travaux. Ces frais ne sont cependant amortissables que sur une durée de 10 ans.

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Amélioration du DPE : isolation, chauffe-eau intelligent, VMC

Comment investir en colocation et gérer les travaux

Tout est très bien expliqué dans la BD que je vous recommande. Si vous êtes à distance, déléguez tout. Et je vous conseille même de payer quelqu’un sur place pour gérer la coordination des travaux.

Les corps de métiers pour un appartement sont nombreux :

  • Plomberie
  • Maçonnerie
  • Electricité
  • Menuiserie (fenêtres, portes…)
  • Cuisiniste
  • Peinture
  • Plaquiste

Vous ne savez pas tout faire et vous ne voulez pas tout faire. Ce sera beaucoup trop long. Il faut savoir coordonner les différents corps de métier, établir des plans et sélectionner les matériaux. Etant moi même conducteur de (gros) travaux, je n’aurais pas su le faire aussi bien qu’un professionnel de l’immobilier d’habitation.

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Avant – après – pendant travaux colocation

Comment financer de gros travaux pour investir en colocation

Le financement : comment anticiper

Le financement est l’une des parties les plus tendues dans un projet d’investissement immobilier. Les échanges avec la/les banques sont longs, changeants et stressants. C’est pourtant ce qui va déterminer la rentabilité du projet et il vous engage pour 20 ou 25 ans. Il faut donc anticiper et soigner cette étape au maximum. Faites donc des simulations sur internet, mais également avec un conseiller (en ligne ou en agence).

Entre les simulations et la vraie offre de crédit il y a souvent des différences. Je détaille cette partie dans l’article sur le studio mais sachez que la seule offre qui fait foi est l’offre de prêt écrite et officielle de la banque. 

La banque demandera beaucoup de documents, notamment pour des projets ou elle finance la majeure partie. Par exemple, une attestation de futur loyer établie par un professionnel. Détaillez bien les travaux que vous allez réaliser pour avoir la bonne estimation. 

Calculez également bien votre apport. Celui ci permet de rassurer la banque, mais aussi de payer les premiers frais (notaire, frais bancaires, premiers acomptes artisans…). Plus l’apport est important et plus vous aurez de cashflow. Il ne faut pas trop en mettre non plus pour profiter de l’effet de levier et du cashflow crée par vos travaux. Un juste équilibre à trouver. 

Tous les frais finançables d’un crédit immobilier sont : 

  • assurance du crédit 
  • frais de dossier 
  • frais de garantie 
  • intérêts du prêt selon le taux fixe. 

Cela vous donne un taux global : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il prend en compte le coût total du crédit. Ainsi vous pouvez avoir un TAEG de 2% avec un taux à 1.6%. 

⚠️ En cette fin 2022, certains crédits sont refusés à cause d’un TAEG trop élevé, qui dépasse le Taux d’usure (déterminé par la Banque de France, égal à 2.60% depuis le 01/07/22 pour un prêt de 10 à 20 ans).

Le financement d’un bien avec travaux

Du côté de la banque, un projet avec travaux est tout de suite plus compliqué. Cette dernière craint surtout que vous ne gonfliez volontairement le montant total des travaux pour emprunter plus et utiliser l’argent à d’autres fins.

Pour financer un bien avec travaux, la banque demandera des devis précis, datés et signés, établis par des professionnels. Le montant total des devis est ‘l’enveloppe travaux‘. De là, vous conviendrez d’un montant de travaux maximum, qui s’ajoute au financement que vous demandez pour l’appartement. 

Budget total du financement =
Prix de l’appartement + frais d’agence + frais de notaire + travaux
– apport
+ frais de dossier banque + frais de garantie + assurance du prêt + intérêts du prêt

⚠️ Les banques peuvent refuser des prêts ou les travaux sont supérieurs au montant du bien. On peut aussi essayer d’ajouter l’ameublement mais généralement les banques ne le finance pas. 

Pour débloquer l’argent des travaux, il faudra envoyer au fur et à mesure les factures communiquées par les artisans. La banque pourra soit vous rembourser après que vous ayez payé les artisans, soit les régler directement si vous fournissez les RIB correspondants. 

Les astuces pour le financement des travaux

Lorsque vous avez consommé toute votre ‘enveloppe travaux’, la banque ne règle plus rien. Il est donc judicieux de surestimer légèrement les travaux prévus. D’autre part, les travaux amènent leurs lots d’imprévus. Prévoyez donc une marge de votre côté.

Pour surestimer les devis, vous pouvez demander des options (pose d’un équipement haut de gamme, remplacement d’un équipement non nécessaire…) ou les faire chiffrer. Puis, au moment ou le montant total des travaux est déterminé et fixé pour la banque, alors vous pouvez baisser en gamme ou enlever certaines options. Vous faites baisser votre budget travaux, sans faire baisser votre enveloppe. 

Si vous refaites votre cuisine, il sera possible d’intégrer de l’électroménager. Ainsi, la banque peut financer une partie de votre mobilier.

Il est possible de demander un différé dans votre crédit. Cela signifie que, les premiers mois, vous ne payez que les intérêts du prêt. Cette solution est à envisager si vous n’avez pas beaucoup de trésorerie. Cela permet de rembourser uniquement les intérêts de l’emprunt tant que vous ne touchez pas de loyers. Par contre, vous n’amortissez pas votre crédit. 

Pendant tout le temps des travaux vous n’avez aucune recette et que des dépenses. Prévoyez donc également une enveloppe vous permettant de couvrir les frais fixes comme les charges de copropriété, l’électricité, internet, les déplacements… Comme vu plus haut, il est possible de demander un différé si vous ne voulez pas piocher dans votre apport. 

Déterminer le montant des travaux 

📌 Je ne le dirais jamais assez : en immobilier il faut être REACTIF. Tout ce qui peut être anticipé doit l’être.

Dès la première visite du bien, j’ai fait venir un maitre d’œuvre pour estimer les travaux. C’est très important pour valider la rentabilité du projet, et pour montrer à l’acheteur votre sérieux.  Par la suite, après l’offre d’achat acceptée, l’architecte est entré en contact avec l’agent immobilier pour visiter le bien au moins 1 fois par mois en attendant la signature. Tous les artisans se sont déplacés pour établir des devis précis et détaillés en prévision de l’obtention du prêt.

Les détails sur les devis ont aussi leur importance. Un petit mot ou une petite phrase oubliée peuvent avoir un gros impact. La confiance avec votre maitre d’œuvre est alors primordiale. Un chantier hors cout ou hors délai peut ruiner un projet immobilier. 

Avec tous les devis rapidement réalisés, vous pouvez envoyer votre dossier à votre banque qui s’empressera de le valider. La encore, les délais sont longs. Plus vite votre dossier est ficelé et plus vite vous aurez les clés du bien, et donc vos loyers.

Gardez en tête que des travaux coutent chers. En plus de leurs prix, il y a le temps d’immobilisation de l’appartement. Un bien immobilier vide coute cher, je recommande donc moins de 3 mois de travaux pour que ça reste gérable.

Enfin, il faudra passer à la partie ameublement. Celle ci peut difficilement se chevaucher avec celle des travaux, et prend un certain temps pour une colocation.

L’ameublement d’un appartement en colocation

Meubler son appartement pour pas cher

L’ameublement participe grandement à l’attractivité et la qualité du bien. 

Faites vous livrer si possible l’électroménager le jour de la fin des travaux. C’est lourd, cher et on en a besoin rapidement dans l’appartement (frigo, lave linge…). 

Ensuite, il y a différentes manières de meubler son appartement.

La plus économe consistera à tout faire vous même. Vous pouvez aussi acheter des équipements d’occasion sur le bon coin, ou fournir des équipements à vous dont vous ne vous servez plus. Il faudra alors louer un utilitaire et parcourir les magasins et le bon coin à la recherche de bonnes affaires. C’est économique, relativement amusant mais cela prend BEAUCOUP de temps. Comptez au moins 5 jours complets (8h – 22h) pour nettoyer, meubler et décorer votre appartement en colocation (mon cas pour 3 chambres).

📌 Pensez à utiliser The Corner de Boursorama. Il y a 8% de cashback chez Ikea et 4% chez Amazon.

N’oubliez pas que votre logement doit être attrayant, en photo et en vrai. Mais il doit être pratique pour le public ciblé. Inutile de prendre une petite table à 100€ pour des étudiants qui vont faire la fête toutes les semaines. 

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Ameublement d’un T4 en colocation

Si vous avez un peu plus de budget et/ou moins de temps, vous pouvez vous faire livrer quelques meubles dans l’appartement, les monter vous même ou avec l’aide d’une personne, puis terminer avec certains équipements sur le bon coin (micro onde, tables, chaises…). La décoration ne coute pas très cher avec des magasins comme B&M, Action, Carrefour… 

Mon avis sur la solution le plus simple : Easy mobilier 

La solution la plus rapide et la plus facile est de commander un pack tout en un avec une entreprise spécialisée comme Easy mobilier. 

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Easy Mobilier pour solution d’ameublement complet (~6000€)

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Cette solution est à préférer si vous êtes à distance et que vous voulez y consacrer le moins de temps possible. Les designs sont travaillés pour un ensemble harmonieux. Le pack inclut la fourniture des éléments de mobilier obligatoire.

Une fois le pack complet livré, il vous reste à monter les meubles. Si vous avez le budget ou pas le temps de le faire, profiter de sites de services à la personne (Frizbiz, YoupiJob…). Ainsi vous pouvez avoir un appartement complètement meublé en 2 ou 3 jours.

Il restera un peu de déco et quelques ajustements pour avoir un appartement effet coup de cœur. Le tout en un temps records. Comptez tout de même au moins 25% à 50% de budget en plus que si vous faites tout vous même et avec des meubles d’occasion. 

Mise en location et gestion d’un appartement en colocation

La mise en location d’un appartement en colocation 

La mise en location est l’aboutissement du projet de colocation. Après avoir dépensé tant d’argent, il est enfin l’heure d’en recevoir. 

Le problème des villes étudiantes, c’est qu’il y aura une grosse demande en Septembre, en Janvier, mais beaucoup moins le reste de l’année. Pensez donc à cela pour figer la fin des travaux !

Comme pour un studio, vous pouvez mettre une annonce sur le bon coin, mais aussi la carte des colocs ou sur Facebook. Les trois canaux fonctionnent bien. Si vous n’êtes pas sur place, organisez vos visites sur une ou deux journées. 

📌 Prenez un vidéo tour de l’appartement. Cela permettra à des étudiants étrangers ou pas encore sur place de se projeter et de louer à distance. 

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La carte des colocs Paris

Ensuite, vous devez trouver des locataires qui iront bien ensemble. Je recommande une colocation mixte, et d’une tranche d’âge commune (maxi 3 ou 4 ans d’écart). Ce qui intéressera le plus vos locataires sont les colocs déjà en place. Ils recherchent une bonne ambiance et des amis pour l’année. 

Les étudiants préfèrent également avoir des baux séparés. C’est à dire que vous aurez un bail par colocataire. Chacun peut partir sans rien demander aux autres. De plus, les parents souvent garants, ne souhaitent pas être garants pour les autres colocataires mais seulement pour leur enfant. Enfin, les APL sont plus élevées dans le cas d’un bail par chambre plutôt qu’un bail pour un T4. 

Une fois que le premier colocataire est installé, il pourra possiblement gérer l’entrée / sortie des autres. Ce qui peut vous faire éviter des déplacements. 

La gestion après la mise en location 

Tout appartement demande une gestion à postériori. Beaucoup de choses peuvent être déléguées mais cela imputera votre rentabilité. 

L’avantage d’un appartement refait à neuf est qu’il ne devrait pas y avoir de dégâts ou de panne pendant un certain temps. Il vous reste donc à gérer les colocs en place (avec ou sans agence) et votre fiscalité.

Pour plus d’infos sur la fiscalité du LMNP, consultez l’article sur le studio. Tenir sa comptabilité est le plus chronophage et le plus important. Cela vous permet d’encaisser les loyers, sans payer d’impôts, et d’anticiper l’avenir avec les réparations à venir.

🤝 J’utilise OPTION REEL pour déclarer mes appartements en meublé. Je les recommande vivement et ils proposent un parrainage. Avoir un comptable certifié est obligatoire pour s’enregistrer au régime LMNP.

Pour le reste tout dépend si vous êtes sur place ou non. Et du temps que vous êtes prêts à y consacrer. L’avantage d’une colocation est que le changement de locataire peut se faire à distance, grâce à ceux qui restent en place. 

Les inconvénients de l’investissement en colocation

L’investissement en immobilier comporte beaucoup d’inconvénients. On en parle pas souvent mais si vous n’êtes pas prêt à faire face à des problèmes, oubliez l’immobilier. 

Le principal inconvénient de la colocation à mon sens est l’ameublement multiple. En effet, vous devez acheter et monter 3 (ou plus) chambres complètes : lit, sommier, matelas, armoire, bureau… au bout du troisième lit, on en a marre. Et on a l’impression que cela ne se termine jamais. Après les trois chambres, il faut également meubler le salon, la cuisine et la salle de bain. Ces pièces sont souvent plus grandes que dans un studio. 

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Livraison Easy Mobilier

Le deuxième inconvénient de la colocation sont les locataires eux mêmes. Contrairement à un studio, vous pouvez avoir des désaccords entre eux et un départ prématuré. Il y a aussi une probabilité pour que le bien se dégrade plus vite, car plusieurs personnes vivent dedans. Aussi, le public visé, les étudiants, sont susceptibles de quitter l’appartement en Juillet Aout sans trouver de remplaçant. Il faut donc prévoir éventuellement de la vacance locative dans des villes très étudiantes.

Un troisième est la taille de l’appartement. Les charges de copropriété, l’électricité et la taxe foncière sont bien plus élevées que pour un studio. Ainsi, un appartement vide vous coutera beaucoup plus cher qu’un studio vide. Idem pour les travaux, qui sont longs et couteux

Dans l’ensemble, une colocation vous demandera beaucoup plus de travail au début qu’un studio. Par contre ce sera normalement beaucoup plus rentable. 

Comment investir dans une colocation : mon ressenti final

La colocation est un moyen très pertinent d’investir en immobilier. La rentabilité est intéressante, et le projet est agréable à mener. C’est donc une stratégie très intéressante pour générer du cashflow mais aussi pour progresser en immobilier. 

Le projet en lui même est beaucoup plus complet et complexe que pour un studio. En effet, la plupart des bonnes affaires se font en modifiant les plans de l’appartement, ce qui engendre des travaux conséquents, mais qui améliorent le bien de façon certaine. Refaire à neuf permet aussi de s’affranchir de beaucoup de problèmes pendant des années. 

Les étapes sont les mêmes pour un studio ou un appartement de 4 pièces. Je recommande de commencer par un studio pour se faire la main, mais la colocation reste le meilleur moyen d’obtenir une bonne rentabilité. En effet, le bien sera moins cher à l’achat car plus grand et souvent moins bien situé. Il se louera néanmoins tout aussi bien car les colocataires cherchent souvent une vie animée et du confort.

De la recherche de bien à la mise en location, il faut compter au moins 6 mois. Je retiendrais de ce projet là encore que l’immobilier est un investissement qui prend du temps, et surtout beaucoup de charge mentale. 

Pour vivre de ses biens immobiliers, il faut trouver de très bonnes affaires, donner de sa personne, et suivre en continu ses appartements. Même si c’est un moyen très efficace pour un complément de revenus, on reste très loin de revenus passifs et mirobolants.

Un projet en colocation me paraît donc incontournable dans un patrimoine immobilier en constitution. L’étape d’après sera les immeubles de rapport, les locaux commerciaux, la location courte durée ou l’achat revente pour encore plus de rentabilité. 


Comment investir en colocation et réduire ses frais

Je vous rappelle ici les bons plans / parrainages / partenariats que je propose pour un tel projet immobilier : 

  • Le chasseur d’appartement Rhône Alpes : pour déléguer cette partie et être sur que quelqu’un travaille pour vous.
  • Les BD sur l’immobilier : pour tout apprendre sur les travaux et la fiscalité. Indispensable. 
  • Le maitre d’œuvre architecte d’intérieur : pour déléguer ses travaux sereinement (Grenoble et alentours).
  • Easy Mobilier : profitez de 2% de réduction sur votre commande.
  • Option réel : pour gérer votre comptabilité. Ils sont très professionnels, facilement joignables. Indispensable pour profiter du LMNP et ne pas payer d’impôts.