Vous vous demandez comment investir en immobilier quand on y connaît rien ? Profiter d’un rendement sur votre épargne ? Alimenter votre patrimoine petit à petit ? Percevoir des loyers tous les mois ?
Voilà la promesse de l’immobilier. Vous rencontrez des embuches et des blocages pour vous lancer en immobilier ? C’est normal, c’est un milieu spécialisé et parfois difficile à appréhender pour quelqu’un qui n’en a jamais fait.
Voyons dans cet article les premières étapes pour se lancer dans l’investissement immobilier.
❓Pourquoi se lancer dans l’immobilier ?
L’immobilier est l’actif préféré des français. Principalement parce qu’il est tangible. La pierre représente une sécurité.
Vous pouvez vous lancer dans l’immobilier
- en achetant votre résidence principale (RP), pour vous ou votre famille : vous ne payez donc plus de loyer
- en achetant un appartement pour le louer : vous percevez des loyers tous les mois.
Dans les deux cas, vous constituez un patrimoine. Tous les mois, vous remboursez une partie de votre crédit à la banque. A la fin du crédit, l’appartement est entièrement payé. De plus, il vaut en général plus cher que le prix d’achat si vous l’améliorez et/ou le gardez assez longtemps.
L’immobilier est donc une manière intéressante de placer son argent.
Une autre raison qui me plaît beaucoup en immobilier est le fait d’apprendre. En achetant un appartement vous allez échanger avec les banques, parler argent, négocier, gérer des travaux.
Vous apprendrez donc les bases de l’immobilier et également les bases du bâtiment en entretenant, en décorant, ou en rénovant un appartement. Que vous le fassiez vous même ou via des artisans.
Vous serez donc beaucoup plus compétent après avoir acheté un premier bien.
1️⃣ Quelle est la première étape pour se lancer dans l’investissement immobilier ?
La première chose à faire est de se former. Lisez un maximum sur l’immobilier. Ne succombez pas aux vidéos des formateurs qui ont un niveau bien plus élevés que vous. Quelques articles suffisent, régulièrement.
Chaque projet en immobilier est unique et doit correspondre à votre envie et vos besoins. Pour commencer, n’achetez pas un appartement à Brest si vous n’y avez jamais été et n’irez jamais.
La première vraie étape d’un projet est de réaliser une simulation bancaire. Beaucoup ne savent pas combien ils peuvent emprunter.
📌 Seule votre banque sait combien vous pouvez emprunter.
Si vous êtes chez Boursorama ou Fortuneo, que je recommande depuis 8 ans, une simulation se fait en quelques clics.
Si vous pouvez, allez échanger avec des conseillers en agence. Pour moi, cela n’a pas abouti, mais vous pourrez obtenir des informations précieuses, des explications, et une proposition écrite pour vous situer.
⚠️ Seule l’offre écrite de la banque fait foi. L’oral ou les estimations que vous faites vous même ne marchent pas devant les agents immobiliers ou le notaire. C’est une profession très encadrée avec ses codes et ses coutumes !
N’omettez pas cette étape ! Si le budget n’est pas défini clairement, alors rien ne sert de commencer à chercher un bien. Que ce soit pour votre résidence principale ou un appartement locatif.
🎯 Définir son projet immobilier
Définir son budget pour se lancer dans l’immobilier
Rien ne sert de commencer des visites si votre budget n’est pas défini.
Vous voulez un studio pour votre enfant ? Pour le louer ? Ou acheter votre résidence principale, une maison de 2 étages avec un jardin de 300m² ? Un 4 pièces en centre ville ? Investissez vous seul ou à deux ?
Toutes ces questions doivent avoir une réponse claire pour avancer plus vite.
Une fois votre budget défini avec la banque, donc en prenant en compte votre apport, les frais du crédit, de notaire, d’aménagement … vous pouvez choisir votre localisation.
📌 Comptez 10 à 15% pour couvrir les frais d’acquisition.
A cette étape, vous avez donc une idée de quel bien vous recherchez.
Exemple : un studio à 100 000€ + 15 000€ de frais
apport 15 000€ crédit 100 000€
remboursement de 600€ par mois pendant 20 ans
💡Il est possible d’avoir plusieurs projets en même temps : résidence principale et achat locatif. Vous ferez donc logiquement deux fois ce travail, et deux fois plus de visites. Pour obtenir probablement un seul des deux biens.
Définir la localisation de votre premier bien immobilier
Bien sûr, vous savez ou vous souhaitez habiter, et ou vous ne souhaitez pas. Dans le cas de la résidence principale, c’est à vous de choisir.
Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, j’ai personnellement commencé par un bien à côté de chez moi (Paris 12). L’appartement est à 15 minutes en vélo. Forcément, c’est plus facile, plus rassurant.
Si vous êtes prêts à investir plus loin, choisissez une ville que vous connaissez. Ou vous êtes déjà allé et idéalement ou vos connaissez un peu le marché : population, transports, quartiers, commerces …
Il y a forcément une ville en France dans laquelle vous allez autre que la vôtre. Qu’elle soit à 100 km ou 600 km. Votre famille, des amis, un travail… Ainsi, quand vous irez, vous pourrez faire d’une pierre deux coups. Pour moi, c’est Grenoble ou j’ai passé 3 ans pour mes études.
Le temps à consacrer à votre projet immobilier
Voici une notion très importante souvent omise : l’immobilier prend BEAUCOUP de temps.
Il est possible de déléguer beaucoup, mais pas tout. Cela vous demandera des appels, des emails, des calculs, de la gestion.
Cela vous prendra aussi du temps pour gérer le bien, quelques heures par mois (location, travaux, copro…). J’estime personnellement aujourd’hui que le temps consacré vaut le coup. Mais cela dépend vraiment du projet et de vous, votre situation.
Choisissez donc déjà ce que vous allez déléguer et ce que vous allez faire vous même.
📜 En théorie, et je dis bien en théorie :
- Plus vous gérez vous même et plus vous gagnerez
- Plus votre bien est proche et moins vous y passerez de temps
Etes vous prêts à déménager ? A emménager et décorer un appartement ? A faire des visites ? Acheter du mobilier ? A faire de la route ? A réparer des toilettes ? Vous seuls savez ce que vous savez et pouvez faire.
Cela définira donc les biens que vous êtes prêts à visiter.
Faire ses calculs
L’immobilier, c’est des chiffres. Il faut faire les calculs sinon vous pouvez perdre beaucoup d’argent.
❌ C’est un des problèmes de cette classe d’actif. Une mauvaise opération peut couter des dizaines de milliers d’euros.
Dans tous les cas, prévoyez une marge. Un projet peut vite prendre 5000€ ou 10 000€ de plus que prévu.
Si c’est votre résidence principale, il y a normalement moins de calculs si ce n’est votre reste à vivre et le prix du crédit à optimiser.
📌 Avant de se lancer en immobilier locatif, il faut TOUT calculer :
- loyers à percevoir, vacance locative, fiscalité
- emprunt, durée, intérêts, amortissement
- charges et travaux de copro, électricité, internet, assurance,
- travaux à faire ou à déléguer
- électroménager, mobilier, (livraisons, véhicule, montage de meubles)
📌D’une manière générale pour réussir son investissement locatif il faut connaître
- le cout d’acquisition total avant les premiers loyers
- le cout d’exploitation annuel.
Vous saurez alors combien il vous reste à la fin du mois sur l’appartement, à payer ou à encaisser. Plus vous êtes précis et plus vous ferez une bonne affaire. En théorie.
💸 Rendement brut d’un appartement locatif = loyers annuels / cout d’acquisition total
💰 Rendement net = loyers annuels – cout d’exploitation / cout d’acquisition total
Il existe des plugs-ins qui affichent directement la rentabilité d’un bien sur le bon coin. Intéressant pour faire une première sélection, mais en aucun cas pour prendre une décision d’achat !
👓Visiter des biens immobiliers
Comment chercher son premier bien pour se lancer dans l’immobilier locatif ?
Avec un budget et une idée claire, vous pouvez commencer à parcourir les annonces et appeler les agents immobiliers.
🔍 J’utilise principalement le bon coin. Je suis familier avec le site et il donne une bonne idée du marché avec des filtres intéressants. Il existe aussi PAP, Se loger, Bien ici …
Avec les critères de budget et de localisation, certains appartements vont ressortir. Ecumez les photos et appelez l’annonce.
Exemple : un studio de 20m² en banlieue Lilloise.
un 4 pièces à Angers, à Nancy, a Clichy
une maison de 100m² en région bordelaise
un immeuble de 4 appartements à Perpignan
📞 Je dis bien appelez et non pas envoyez un email, sauf si votre intérêt est limité.
Organiser et réussir les visites des biens immobiliers
Vous avez donc un visite prévue pour ce studio de 20m² à Lille.
Si ce n’est pas votre ville, prévoyez plusieurs visites le même jour. Pour comparer et sentir le marché. Quelques visites suffisent pour comprendre beaucoup.
Posez toutes vos questions à l’agent : les documents qu’il faut, les autres visites, les charges de l’appartement, les diagnostics. Idéalement, étudiez tout cela avant pour avoir des questions précises.
Pendant la visite, si l’appartement vous plait, restez y et mettez vous à l’aise. Il y aurait pleins de choses à énoncer pour réussir correctement sa première visite. Mais le feeling y est pour beaucoup en immobilier. Et cela s’apprend avec plusieurs visites.
Dans le pire des cas, ce qui est cassé ou abimé se change ou se répare. Par contre, l’environnement : quartier, bruit, copropriété, transports, météo… ne se changent pas.
👆 Choisir son bien immobilier pour un investissement locatif
Après vos visites, retour à vos calculs.
Eliminez ceux qui ne conviennent pas d’office (prix, localisation, travaux…).
Pour les appartements qui vous ont plu, ou vous avez un feeling positif, refaites quelques calculs. Si besoin demandez à revisiter le bien. Je l’ai fait plusieurs fois cela ne dérange pas les agents immobiliers.
Enfin demandez à l’agent sous quel format il décide recevoir l’offre et parlez d’un prix négociable.
🏢 Passage chez le notaire et retour à la banque
Estimation de l’emménagement
Si l’offre est accepté, vous signez un compromis chez le notaire et convenez d’une date d’acquisition. Il faut trouver le crédit avant et prévoir l’emménagement.
⚠️ Un appartement vide coute cher, il faut optimiser.
Si des gros travaux sont à prévoir, vous devez faire venir un artisan dès que possible pour avoir un devis et le présenter à la banque. On pourrait compter 800€/m² pour une rénovation, mais seul le devis fait foi. En fonction de la ville, l’étage, le nombre d’artisans …
Pensez aussi aux frais d’électroménager ainsi qu’aux frais de transport et déménagement.
Enfin, pensez au mobilier. De mon expérience, comptez environ 1000€ par pièce de vie.
Pensez donc à bien prévoir ces frais dans votre apport, car la banque ne les financera pas, sauf les travaux avec devis et factures.
L’offre de crédit finale
Une fois l’offre acceptée et le compromis signé vous devez retourner à la banque en précisant votre projet.
Vous connaissez donc
- le prix de l’appartement
- le prix des travaux et aménagement
- les frais de notaire
- les frais bancaires
Normalement vous avez donc une offre finale qui vous indique combien vous remboursez par mois et sur combien de temps.
🤝 Il y a beaucoup de choses à négocier, j’en parle dans mes expériences en immobilier.
Et c’est là que vous devez aller voir une autre banque, et même plusieurs. Elle peut vous proposer une offre différente, qui conviendra peut être plus à vos besoins.
🏠 Obtenir et gérer votre bien immobilier
Vous avez donc obtenu votre bien immobilier, en moyenne 3 à 6 mois après les visites et êtes prêts à emménager.
Organisez vous pour prévoir plusieurs jours dès le début, lancer les travaux et l’aménagement.
Par la suite, vous devrez gérer la copropriété et les divers charges comme l’assurance, l’électricité. En gros, payer vos factures aux bons organismes.
Si c’est du locatif alors il faut estimer la date de mise en location et commencer à mettre des annonces. Meubler, prendre des photos et utiliser les sites spécialisés (le bon coin encore).
Puis il faudra gérer les états des lieux, les baux, les changements de locataires et autres petits tracas. Sans oublier la comptabilité et la fiscalité !
Beaucoup de choses peuvent être déléguées mais vous devrez tout de même le gérer indirectement.
⚖️ Immobilier locatif : avantages et inconvénients
| AVANTAGES | INCONVENIENTS |
| Création de patrimoine | Les procédures sont longues (notaire, banque, travaux…) |
| Création de revenus complémentaires | Placement illiquide : environ 6 mois pour récupérer son argent |
| Apprendre à gérer beaucoup d’aspects | Prend du temps et cause des tracas |
| Plus value à la revente | Coute cher |
✒️ Conclusion : se lancer dans l’immobilier pour les débutants
Voici donc les principales étapes pour se lancer en immobilier en tant que débutant.
J’aime aujourd’hui beaucoup l’immobilier pour ce qu’il apporte. C’est comme gérer un projet personnel important, et qui nous profite directement. Dans lequel on apprend et on s’enrichit. Il y a un côté entrepreneurial appréciable.
Néanmoins c’est un domaine particulier qui prend du temps, de l’argent et qui fait peur car il est engageant.
Si vous êtes décidés à investir dans l’immobilier, alors prenez le temps de lire mes articles pour profiter de mon expérience.
Pour déléguer la partie financement, je suis en partenariat avec Pretto qui vous trouve la meilleure offre pour votre crédit et son assurance (plusieurs milliers d’euros à la clé).
Et bien sûr pour aller encore plus en détail sur mes expériences, je prépare un ebook qui détaille comment gérer son argent, investir pour en gagner plus et vivre mieux. Inscription à ma newsletter pour être informé.
En résumé :
Comment débuter l’immobilier locatif ?
Il faut commencer par définir votre projet pour axer les premières recherches. Puis réaliser des calculs de rendement pour comprendre les rouages et savoir dénicher une affaire rentable.
Comment gagner de l’argent en immobilier ?
Il y a deux manières de gagner de l’argent en immobilier :
- percevoir des loyers qui remboursent au moins deux fois le crédit
- acheter un bien pas cher et le revendre plus cher
Comment financer un bien immobilier pour du locatif ?
Pour financer un bien immobilier et gagner de l’argent il faut avoir recours à un emprunt bancaire. Mettre un apport permet de rassurer la banque, diminuer votre mensualité et ainsi gagner plus avec les loyers. Vous pouvez aussi utiliser un courtier comparateur comme Pretto.
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