Investir en colocation à Grenoble fut une bonne première opération. Après le retour d’Australie, j’ai donc eu envie de retenter l’expérience.
Même ville, même type de bien, mais avec plus d’expérience. Une gestion encore mieux rodée donc et encore plus de cash flow.
Retrouvez donc cette nouvelle aventure d‘immobilier locatif à Grenoble : recherche de bien, travaux, mise en location pour une rentabilité qui dépasse 13% brut.
| 📖 Temps de lecture | 10 minutes |
| 🎯 Type d’investissement | Immobilier physique |
| 💸 Montant investi | 20 000 € |
| 🎁 Parrainages | 100€ chez Pretto, Option reel, 500€ chez Beanstock |
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🤔 Pourquoi investir en colocation à Grenoble
Une ville étudiante dynamique
Comme vous l’avez peut être deviné, j’ai fait mon école d’ingénieur à Grenoble. Je connais donc bien la ville et possède quelques attaches.
Grenoble est une ville très étudiante : 65 000 pour une population de 160 000 habitants.
Il y a beaucoup d’écoles et de facultés. De plus, elle accueille de nombreux étudiants étrangers grâce à son pôle technologique et le regroupement de ses universités (UGA).
Nous avions donc de nombreuses demandes de locataires chaque été pour la rentrée.
Mais c’est surtout car nous avons déjà investi en colocation à Grenoble que nous avons choisi notre troisième appartement dans cette ville.
Une réflexion stratégique
✈️ Le retour de congé sabbatique et du PVT en Australie a été très difficile psychologiquement. Ma nouvelle devise : ‘Get a plan to get out of here’.
Après de longues réflexions sur comment gagner plus d’argent, il apparait que investir en immobilier sera le plus efficient. Je l’ai déjà fait, c’est relativement sûr et ça rapporte plusieurs centaines d’euros pas mois.
Investir en colocation à Grenoble me paraît trop simple, je commence donc par chercher d’autres villes dans la région. Certaines sont plus rentables mais plus risquées. Finalement, pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ? Surtout en immobilier.
Pour faire un projet plus rentable que le premier il y a plusieurs leviers : le prix d’achat, les travaux et le nombre de chambres. On cherche donc cette fois un 5 pièces pour faire 4 chambres.
Je déniche alors une annonce sur le bon coin d’un appartement pas cher, de 84m² d’où on peut deviner le quartier avec la photo du balcon. Et il s’avère qu’il est juste à côté du premier appartement.
🚆 Le projet dans sa globalité
Les visites
Je connais la recette. Il faut visiter plusieurs biens dans la même journée. Je ne vais pas faire 600km pour visiter un seul appartement. J’en ai vraiment un ou deux qui m’intéresse, les autres sont plutôt pour meubler la journée. Car une visite à 10h30 et une visite a 17h, ce n’est pas assez.
Je fais donc appel a notre artisan sur place pour qu’il vienne à la visite du bien en question. Il pourra me chiffrer quelques travaux et me donner son avis ainsi que des idées d’aménagement.
J’en profite pour visiter des biens dans différents endroits de la ville. Ce qui accroit ma connaissance du marché.
🌧️ Il pleut, il fait froid, je dors à l’hôtel, la journée est très éprouvante. Et je ne suis pas convaincu par ce que j’ai vu même si deux appartements retiennent mon attention.
Nous demandons donc une deuxième visite sur une autre journée afin de prendre un avis éclairé et partagé sur les deux appartements. Finalement, on choisira le plus rentable avec moins de travaux à côté de notre première colocation.
Le financement de notre troisième investissement locatif
💡 Pour faire vos premières simulations sans engagement et passer par un courtier renommé et efficace :
Nous faisons donc une offre négociée de 10 000€ et incluons les meubles dans la vente. Ce que je vous déconseille après coup.
↘️diminue un peu les frais de notaire
↗️ mais augmente la plus value à la revente.
On ajoute également sur le compromis
- la réparation du dégât des eaux
- liste des meubles restants + cave à vider entièrement
- condition suspensive de financement : taux de 4.8% sur 25 ans
⚠️ Les taux sont très haut, on est autour de 4.5%. Il est donc très difficile de trouver un financement convenable. C’est aussi pour ça que le marché immobilier est bloqué et que les vendeurs sont prêts à négocier.
Finalement, c’est Boursobank, avec son offre Boursoprime qui nous prête les fonds nécessaires à l’acquisition et une partie des travaux. En effet, à l’époque, Boursobank reverse 100€ de remise par mois pour tout crédit immobilier.
Le taux officiel est de 4.79%. Mais avec les 100€ mensuels offerts, cela revient à un taux de 3.2%. Beaucoup sont passés à côté de cette offre qui est juste incroyable.
On profite donc de la fluidité et la rapidité de Boursobank pour ce 3ème prêt immobilier.
Les travaux de cet investissement LMNP
L’architecte qui a réalisé les travaux dans notre première colocation ne souhaite pas prendre le projet si on met moins de 35000€ de travaux. Or, avec les taux à 4.79% on ne peut pas se permettre d’emprunter beaucoup pour les travaux.
Le bien était déjà loué en colocation. On a donc pas besoin de créer de chambre ou d’aménagement particulier. Nous arrivons tout de même à un total de 25 000€ de travaux.
Nous déléguons :
- remplacer les fenêtres par du double vitrage PVC (MaPrimeRenov nous a offert 350€ après de longs mois d’échanges)
- refaire la plomberie apparente de la salle de bain
Ainsi que :
- re faire les sols des chambres
- reprendre les murs et la peinture de tout l’appartement soit 84m².
Nous faisons :
- un grand nettoyage (cuisine et salle de bain très sale)
- peinture des portes de meubles (qu’on aurait du demander au peintre…)
- changement des prises, interrupteurs et luminaires
- installation d’une vasque dans une chambre
- tout l’ameublement et la décoration (tringles a rideaux, étagères, cadres, mobilier…)
Nous avons été aidé par de la famille. Ce qui nous permet en 5 jours de finir tous les travaux et l’ameublement. Comme toujours, il faut que le bien soit terminé avant nos vacances du mois de Mai.
L’ameublement pour un investissement rentable
🪑 Etant en plein déménagement de notre appartement à Paris, on en profite pour descendre en voiture quelques meubles et décoration qui ne nous sert plus.
Le fait d’avoir déjà tous les meubles principaux en place permet de gagner beaucoup de temps. Ils sont un peu vieux mais le temps passé dans le premier appartement à acheter et monter les meubles était bien trop important.
On arrive alors sur un total de 3 000€ de mobilier et décoration. Les chiffres sont très bons et on voit bien que l’on a capitalisé sur nos expériences précédentes.
💡Pour les lits, nous essayons désormais de standardiser et optons pour du 120*190 et notamment cette référence Amazon, très bon rapport qualité prix.
La location et le cash flow
Cette fois ci, on est sur une colocation de 4 personnes. C’est le chiffre parfait. Sauf que c’est aussi un locataire en plus à chercher et à gérer. On sait aussi qu’il va falloir penser à refaire la salle de bain voire une deuxième salle de bain à moyen terme.
Heureusement, on tombe sur un groupe de 4 étudiants étrangers ensemble qui nous louent l’appartement sans même le visiter.
💸 On a donc une rentrée d’argent quelques mois après la fin des travaux. Le cash flow de la première colocation permettant de couvrir la vacance locative de la seconde.
1 an après le début de notre prêt, Boursobank propose de renégocier notre crédit. C’est gratuit et ça se fait en quelques clics. C’est donc 60€ par mois qui viennent s’ajouter au cash flow et augmenter la rentabilité, pour obtenir de très bons chiffres.
🏔️ Investissement LMNP à Grenoble : retour et avis concret
Les chiffres de cet investissement
- Loyer trois fois supérieur au crédit
- Cash flow de 400€ / 500€
- Rentabilité brute de 13.9%
- Rentabilité nette de 7.9%
La formation par le terrain
Faire une partie des travaux soi même est un réel plaisir. Même si c’est dur, éprouvant et long, on ressort avec des bénéfices financiers mais aussi une expérience significative.
C’est suite à mon année en Australie que je suis devenu beaucoup plus bricoleur. Quand on vis dans un van, on passe souvent chez Bunnings (le Leroy Merlin local) pour réparer sa maison sur roues ou aménager son espace.
Là ou beaucoup aurait fait venir un électricien, en regardant bien le diagnostic et l’installation je m’en suis sorti pour une centaine d’euros pour faire un coup de neuf.
Le risque pris au départ était aussi plus important. Un marché tendu, des taux supérieurs à 4%, un appartement dans un état limite habitable et en rez de chaussée…
Le gain sur cet appartement n’est pas donc seulement financier, mais il marque une étape importante dans notre parcours immobilier.
Investir en colocation à Grenoble : stop ou encore ?
Nous avons décidé d’investir dans une deuxième colocation à Grenoble car la première fonctionnait plutôt bien.
En 2024, Grenoble à tristement fait parler d’elle pour ses nombreuses fusillades. La réputation de Grenoble est parfois liée à l’insécurité.
Par ailleurs, le marché sur Grenoble n’est pas loin d’être saturé. On arrive encore à louer, mais c’est tout de même assez chronophage et compliqué. Il y a beaucoup de demande certes, mais il y a énormément d’offres !
Pour avoir échangé avec plusieurs agents immobilier, investir en colocation rentable à Grenoble va devenir difficile. Il faudra avoir un bien central, rénové et avec un confort supérieur aux autres. Le tout pour un prix de plus en plus attractif.
Même s’il est tentant de refaire ce que l’on connaît, nous ne sommes pas prêts à ré investir en colocation étudiantes à Grenoble.
✒️ Conclusion : cash flow immobilier positif
Je l’ai réalisé en prenant du recul. L’immobilier a cash flow positif est un des meilleurs moyens vers l’indépendance financière.
Avec cette opération rentable, le cash flow est important. On comprend bien que c’est le fait d’avoir une chambre de plus et de faire moins de travaux qui apporte cette rentabilité locative forte.
Néanmoins, ce sont des choix stratégiques. Un bien rafraichi se louera moins bien qu’un bien rénové. Et il faudra prévoir une ou plusieurs rénovations lourdes (cuisine, salle de bain) dans l’appartement d’ici 5 ans.
Pour avoir déjà entendu le contraire, je tiens à souligner qu’il est possible d’atteindre 14% de rentabilité si l’on fait les choses correctement.
En attendant, ce troisième appartement, deuxième colocation, est un pas de plus vers l’indépendance financière.
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