Vous souhaitez investir dans un appartement en colocation ? C’est une manière intéressante et rentable d’investir en immobilier. Mais investir en colocation est un véritable projet a part entière.
Je me suis donc lancé dans ce projet en 2022, et vous détaille ici mon parcours complet : étapes clés, points d’attentions, avantages et inconvénients. Vous saurez tout sur comment réussir son investissement en colocation.
📰 Je vous conseille au préalable de lire mon article Acheter un studio à Paris et/ou mon article Se lancer en immobilier.
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Pour vous aider dans votre parcours d’investisseur, en bourse ou en immobilier, pensez à prendre un coaching avec moi ou commencez par lire mon livre Objectif Liberté.
❓ Pourquoi investir dans un appartement en colocation ?
1️⃣ Profiter d’un rendement plus élevé en immobilier
Investir en colocation permet d’augmenter la rentabilité d’un investissement locatif. En effet, pour un appartement avec plusieurs chambres, le loyer sera plus élevé s’il est loué à plusieurs colocataires plutôt qu’à une famille ou un couple.
🛌 De plus, louer un appartement en colocation se fera la plupart du temps en meublé. Les locataires cherchent souvent un logement entièrement meublé et équipé (étudiants, jeunes actifs, mobilité).
Vous profitez donc du régime Loueur Meublé Non Professionnel, qui permet de bénéficier de revenus beaucoup moins fiscalisés.
2️⃣ Regrouper son champ d’action et diminuer le risque
Investir dans un appartement en colocation permet d’avoir plusieurs locataires au même endroit. Ainsi, c’est comme louer plusieurs studios, mais avec une seule adresse.
- Moins de frais de notaires
- Moins de gestion locative que plusieurs petits appartements (comptabilité, rédaction de baux, gestion du syndic …).
De même, lors des travaux ou de l’ameublement, tout se fait sur la même période et au même endroit. Vous fournirez donc un effort plus soutenu mais plus concentré pour rénover, meubler, faire visiter mais aussi louer les différentes chambres de l’appartement.
Enfin, si un problème survient, vous avez plusieurs locataires qui peuvent réagir (fuite, impayés, problèmes de voisinage…). Confortable, surtout si vous êtes loin du bien.
🗺️Ou investir dans un appartement en colocation ?
1️⃣ Le choix de la ville pour une colocation
La colocation est un concept qui date des années 80, et largement popularisé par les séries télévisées américaines.
Ce mode de vie est souvent préféré par les moins de 35 ans pour la praticité qu’il apporte mais aussi le confort.
S’il n’y a pas vraiment de limite d’âge ou de secteur géographique, louer un appartement en colocation fonctionnera mieux dans une ville étudiante ou une ville très active. La demande de logement est forte, et on y trouve beaucoup de personnes en ‘mobilité‘.
👯♂️ Que ce soit pour une année universitaire, un stage, un premier ou deuxième emploi, les jeunes préfèreront souvent se tourner vers cette solution qui permet de rencontrer du monde facilement et d’avoir un confort supérieur.
Il faut donc privilégier une ville ou la proportion d’étudiants est importante.
Préférez une ville que vous connaissez un minimum. Cela sera plus facile de faire ses recherches et plus agréable de s’y promener.
Idéalement, cette ville doit se situer à moins de 2 heures de train ou de voiture de votre domicile. Même si vous n’y allez pas souvent, il faudra y aller au moins 5 ou 6 fois la première année :
- Visites de bien (1 ou 2 jours)
- Visite avec les artisans avant la signature du compromis (1 jour)
- Signature chez le notaire (1 jour)
- Début des travaux (1 jour)
- Suivi et réception des travaux (au moins 2 fois 1 jour)
- Ameublement (au moins 3 jours)
- Mise en location (au moins 2 fois 1 jour)
2️⃣ Le choix du bien pour investir en colocation
Comme pour tout investissement locatif, votre bien doit être attirant aux yeux des locataires. Pour qu’ils s’y sentent bien, en prennent soin, et aussi pour pouvoir avoir un loyer qui convient aux deux parties.
- Cuisine, salle de bain, pièce commune de vie doivent être optimisés et de taille correcte (grand frigo, douche, rangements…)
- Les chambres doivent être de taille équivalente et réparties dans l’appartement, idéalement en étoile.
- Un maximum d’équipement doit être disponible (électroménager, mobilier, rangements, objets du quotidien…)
- Le bien doit être chaleureux et convivial : espace extérieur, luminosité, accessibilité …
En gros, il doit être plus attirant pour un locataire plutôt qu’un petit studio équipé de matériel bas de gamme.
⚠️ La plupart des villes étudiantes ont des prix à l’achat relativement élevé. Il faudra donc s’éloigner du centre ville. Et donc offrir un logement attractif.
Certaines écoles sont excentrées, les étudiants sont aussi moins regardants sur la localisation si le confort est au rendez vous ou si leurs amis sont dans le même quartier.
Enfin comme dans tout investissement immobilier, choisissez un bien dont le prix au m² est inférieur au prix du marché.
💡 Certains immeubles des années 60 à 80 vieillissent mal. Les appartements seront donc décotés car ils plaisent moins aux personnes souhaitant acheter leur résidence principale. Or, ces appartements des années 70 sont très bien conçus pour de la colocation. Les pièces sont de taille égale, rectangulaires, et les immeubles sont en béton armé. Les locataires ne cherchent pas de charme mais du confort intérieur.
🛠️ Comment investir en colocation en modifiant et rénovant un bien
1️⃣ Etablir une veille et réseauter
J’ai vécu 3 ans à Grenoble et 3 ans à Saint Etienne. Pour un total de 5 colocations différentes (que de souvenirs 🥳). J’ai donc investi en colocation en Rhône Alpes.
Après avoir mandaté un chasseur immobilier, sans résultat, j’ai fini par trouver un bien dans le même immeuble qu’un ami.
- Appartement T4 de 68m² avec double séjour et 2 chambres
- 1100€ du m² à l’achat (offre au prix)
- 750€/m² pour une rénovation complète avec création de chambre
Je peux vous recommander et vous mettre en relation avec l’artisan qui travaille en Rhône Alpes.
2️⃣ Pourquoi investir dans un appartement avec des travaux
Les avantages d’un bien dégradé :
- Le prix sera décoté et négociable
- Vous payerez moins de frais de notaire
- Vous serez plus libre sur la configuration (ajouter une pièce, prévoir des rangements…)
- Vous repartez à neuf : électricité, plomberie, nouveaux matériaux, uniformiser les pièces …
- Améliorer le DPE facilement
- Déduire fiscalement les travaux que vous réalisez
Un bien avec de gros travaux vous permet donc d’avoir un appartement sain et qui sera souvent plus rentable qu’un bien avec peu ou pas de travaux.
3️⃣ Gérer les travaux d’un investissement locatif colocation
🛠️ Vous devez vous y connaître un minimum pour ne pas avoir des devis monstrueux.
🎓 Formez vous grâce à des livres de bricolage ou des cours chez Leroy Merlin. Pas question de tout faire vous même mais au moins savoir de quoi on parle.
Si ce sont des gros travaux et que vous n’êtes pas sur place, prenez un architecte pour gérer la coordination des travaux. Sinon cela peut être un enfer et vous couter très cher.
- Plomberie
- Maconnerie
- Electricité
- Menuiserie (fenêtres, portes…)
- Cuisiniste
- Peinture
- Plaquiste
Etant moi même bricoleur et sachant gérer des travaux, je n’aurais pas su le faire aussi bien qu’un professionnel de l’immobilier d’habitation.
🏦 Comment financer des travaux pour une colocation ?
1️⃣ La clé en immobilier : l’anticipation
⚠️Le financement est l’une des parties les plus tendues dans un projet d’investissement immobilier
- Les échanges avec la/les banques sont longs, changeants et stressants
- C’est ce qui détermine la rentabilité nette du projet
- Il vous engage pour 15 à 25 ans
Il faut donc anticiper et soigner cette étape au maximum. Faites donc des simulations sur internet et avec un conseiller en ligne.
📌 La seule chose qui fait foi est l’offre de prêt écrite et officielle de la banque. Attention à l’oral et au suivi de votre interlocuteur.
La banque demande beaucoup de documents, et est pointilleuse si elle finance la majeure partie et s’il y a des travaux.
- Détaillez bien les travaux pour avoir des devis signés et complets rapidement
- Préparer les SIREN et coordonnées des artisans (RIB, adresse…)
- Calculez bien votre apport pour avoir un cashflow positif. Il vous permet aussi de faire diminuer votre taux. N’en mettez pas trop pour tout de même profiter de l’effet de levier avec l’emprunt.
- Demandez une attestation de loyer établie par un professionnel de l’immobilier
- Pensez aux frais d’acquisition ; crédit logement, frais de dossier, assurance crédit, intérêts, différé …
2️⃣ Bien déterminer le montant des travaux
📌 Je ne le dirais jamais assez : en immobilier il faut être REACTIF. Tout ce qui peut être anticipé doit l’être.
Dès la première visite du bien, je suis venu accompagné d’un architecte. C’est très important pour valider la rentabilité du projet, et pour montrer à l’acheteur votre sérieux.
Une fois l’offre acceptée, l’architecte est entré en contact avec l’agent immobilier pour visiter le bien au moins 1 fois par mois en attendant la signature. Tous les artisans se sont déplacés pour établir des devis précis et détaillés en prévision de l’obtention du prêt.
⚠️ Les détails sur les devis ont aussi leur importance. Un petit mot ou une petite phrase oubliée peuvent avoir un gros impact. La confiance avec votre maitre d’œuvre est alors primordiale.
🚄 Plus c’est rapide et mieux c’est. Cela vous laisse le temps de gérer le reste du projet.
3️⃣ Le financement d’un bien avec travaux
Du côté de la banque, un projet avec travaux est tout de suite plus compliqué.
- Vous êtes souvent en ‘surfinancement’ soit un financement supérieur au prix du bien, puisqu’il y a des travaux. Cela vous péjore sur le taux.
- La banque peut penser que vous ne gonfliez volontairement le montant total des travaux pour emprunter plus et utiliser l’argent à d’autres fins.
La banque demandera donc des devis précis, datés et signés, établis par des professionnels. Le montant total des devis est ‘l’enveloppe travaux’.
Budget total du financement =
Prix de l’appartement + frais d’agence + frais de notaire + travaux
– apport
+ frais de dossier banque + frais de garantie + assurance du prêt + intérêts du prêt
Pour débloquer l’argent des travaux, il faudra envoyer au fur et à mesure les factures des artisans. La banque pourra soit vous rembourser après que vous ayez payé les artisans, soit les régler directement si vous fournissez les RIB correspondants.
4️⃣ Astuces pour le financement des travaux
Une fois la totalité de l’enveloppe travaux atteinte, la banque ne règle plus rien. Il est donc judicieux de surestimer légèrement les travaux pour pallier aux imprévus.
Exemple :
intégrer des options au devis
(pose d’un équipement haut de gamme, remplacement d’un équipement non nécessaire)
intégrer l’électroménager dans la cuisine
(ainsi elle paye une partie du mobilier)
Il est possible de demander un différé de remboursement de votre crédit.
- Différé partiel : vous remboursez uniquement les intérêts du prêt sur l’achat du bien, pas des travaux.
- Différé total : vous ne remboursez rien du crédit tant que les travaux ne sont pas terminés.
Ainsi, vous ne sortez pas d’argent tant que vous ne recevez pas de loyers. Il faut cependant couvrir d’autres frais (copropriété, électricité…).
🛋️L’ameublement d’un appartement en colocation
1️⃣ Astuces pour meubler un appartement pas cher
📌 On rappelle que la location meublée impose une liste d’équipements obligatoire.
L’ameublement est primordial pour l’attractivité du bien. C’est aussi la partie la plus intéressante, mais pas la plus reposante.
- Anticipez l’électroménager : à faire livrer dès le jour de la fin des travaux. C’est lourd, volumineux, cher et vous en aurez besoin dans l’appartement (frigo, lave linge, lave vaisselle…).
- Profitez du cashback ou des offres en magasin : The corner de Boursorama, iGraal, cartes de fidélité, Leroy Merlin offre 10% pour 3000€ dépensés.
- Achetez d’occasion ; canapé, meuble TV, tables, chaises se trouvent à des prix très intéressants sur le bon coin. Prévoir de louer un utilitaire si besoin (40€/jour).
- Déléguez le montage de meubles si vous pensez avoir une meilleure plus value ailleurs (25€/heure).
- Pour l’effet coup de cœur, travaillez la déco et les couleurs. Ne surchargez pas et ne prenez pas du matériel haut de gamme. Préférez l‘incontournable magasin Action ou Babou plutôt que Leroy Merlin et ses cadres à 25€.
Comptez environ 5 jours complets pour meubler un 60 à 80m².
Votre logement doit être attrayant et pratique. Inutile de prendre une petite table à 100€ pour des étudiants qui vont faire la fête toutes les semaines.
2️⃣ Easy mobilier : mon avis sur la solution d’ameublement tout en un
La solution la plus rapide et la plus facile est de commander un pack tout en un avec une entreprise spécialisée comme Easy Mobilier.
Easy mobilier vous livre un pack complet à votre domicile. A vous ensuite de déballer et monter les meubles. Ou là encore déléguer cette partie. Je trouve ca clairement trop cher mais cela peut être une solution si vous voulez uniformiser / faire beaucoup d’appartements ou si vous êtes seul et loin du bien.
👨🎓 Location et gestion d’un appartement en colocation
1️⃣ La mise en location d’un appartement en colocation
La mise en location est l’aboutissement du projet de colocation. Après avoir dépensé tant d’argent, il est enfin l’heure d’en recevoir.
Le problème des villes étudiantes, c’est qu’il y aura une grosse demande pour Septembre ou Janvier, mais beaucoup moins le reste de l’année. Pensez donc à cela pour figer la fin des travaux !
Les sites qui marchent le mieux :
- La carte des colocs
- Le bon coin
📌 Prenez un vidéo tour de l’appartement. Cela permettra à des étudiants étrangers ou pas encore sur place de se projeter et de louer à distance.
Pour une bonne harmonie, vous devrez trouver des locataires qui iront bien ensemble. Idéalement donc une colocation mixte et d’une tranche d’âge commune. Ce qui intéressera le plus vos locataires sont les colocs déjà en place. Ils recherchent une bonne ambiance et des amis pour l’année.
Les étudiants préfèrent également avoir des baux séparés, un bail par colocataire. Chacun peut partir sans rien demander aux autres. De plus, les parents souvent garants, ne souhaitent pas être garants pour les autres colocataires mais seulement pour leur enfant. Enfin, les APL sont plus élevées dans le cas d’un bail par chambre plutôt qu’un bail pour un T4.
📌 Profitez des colocataires en place pour gérer les visites, les entrées et sorties des autres. Cela évite des déplacements.
2️⃣ Gérer la colocation après la mise en location
Tout investissement locatif demande de la gestion. Tout ce qui est délégué imputera votre rentabilité.
- Matériel : si l’appartement est refait à neuf, peu de problèmes d’entretien ou de panne. Sinon trouvez des personnes de confiance sur place pour intervenir. Ou des colocs bricoleurs…
- Meubles : si remplacement nécessaire, faites livrer à l’appartement directement.
- Entrées/sorties : utilisez les colocataires en place ou un ami sur place. Evitez les agences.
- Fiscalité/comptabilité : suivez le tous les mois ! Le LMNP demande une gestion précise et un comptable. Prévoyez un fond travaux pour anticiper les dépenses.
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🔴 Les inconvénients de l’investissement en colocation
⚠️ Investir en immobilier, c’est du temps et du stress. Il faut apprendre à faire face à certains problèmes.
- Ameublement multiple : après avoir monté 4 lits, 4 armoires, 4 tringles à rideaux et autres meubles vous êtes carrément saoulés et épuisés.
- Outillage et travaux : souvent vous n’êtes pas sur place il faut acheter certains outils et cela demande de nombreux allers retours dans les magasins. Et potentiellement la location d’un véhicule.
- Entente des locataires : vous êtes face à des personnes. Elles sont responsables de la bonne entente et de l’ambiance de la colocation. Si mésentente il y a, certains peuvent partir et ils ne prendront pas soin de l’appartement.
- Multiplication des locataires : un appartement = 3 à 6 locataires. Après 3 colocs vous avez plus de 12 locataires qui changent potentiellement tous les ans !
- Vacance locative : attention à l’été et aux départs à l’étranger pour les étudiants. C’est un vrai trou que vous aurez moins avec un studio.
- Charges générales : vous êtes sur un appartement de 60 à 90m². Les charges de copro, la taxe foncière, l’électricité sont à vos frais et sont élevées.
📌 De manière générale, une colocation vous demandera beaucoup plus d’efforts et d’investissement qu’un appartement en location classique.
✒️Conclusion : comment investir dans une colocation rentable
Investir en colocation est donc un excellent moyen d’obtenir une bonne rentabilité. De plus le projet est agréable à mener. Il permet de vraiment progresser en immobilier et générer du cash flow.
Le projet est beaucoup plus complet et complexe qu’un studio. La plupart des bonnes affaires se font en modifiant les plans de l’appartement et en donnant de sa personne pour offrir un logement confortable et attrayant.
Les étapes sont les mêmes que pour tout autre projet immobilier : recherche, visites, travaux, ameublement, mise en location, gestion.
Le bien sera par contre moins cher au m² et donc plus rentable. Cela prendra par contre plus de temps que pour un studio. Comptez au moins 6 à 8 mois entre la visite et la mise en location. Beaucoup de charge mentale à prévoir.
Pour vivre de ses biens immobiliers, il faut trouver de très bonnes affaires, donner de sa personne, et suivre en continu ses appartements. Même si c’est un moyen très efficace pour un complément de revenus, on reste très loin de revenus passifs et mirobolants.
Un projet en colocation me paraît donc incontournable dans un patrimoine immobilier en constitution.
L’étape d’après sera les immeubles de rapport, les locaux commerciaux, la location courte durée ou l’achat revente pour encore plus de rentabilité.
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