Les OPCI : comment combiner bourse et immobilier

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Les OPCI sont des placements simples qui permettent d’investir à la fois en immobilier et sur les marchés financiers. Retrouvons dans cet article une présentation de ce placement et quelques exemples concrets.

Qu’est ce qu’un OPCI ?

🔍 OPCI = Organisme de Placement Collectif en Immobilier.

C’est un placement dont les supports sont investis sur des actifs à caractère immobilier (à hauteur de 60% minimum) et sur les marchés financiers (le reste). Le but de ce type d’organisme est donc d’investir en plus de l’immobilier dans une autre classe d’actif. Typiquement, des actions et/ou des obligations. 

Pour simplifier la chose, imaginez un placement regroupant certaines caractéristiques des SCPI (Voir SCPI : Comment ça marche) et celle d’une gestion prudente en bourse.

Une partie du capital (10%) est conservée en liquidités par l’organisme. C’est donc un placement relativement prudent qui s’avère intéressant pour de petits investisseurs, comme nous 🙂.

J’ai découvert les OPCI au cours d’une conférence Bourse Direct intitulée ‘Diversifier votre épargne avec l’immobilier d’entreprise’. Amundi présentait un de leur produit : OPCIMMO.

📌 Les OPCI s’achètent via une assurance vie ou un compte titre. Voir la catégorie Mes placements pour des détails sur ces comptes

🔍 Ils peuvent prendre deux formes : des FCP (Fonds Communs de Placement) ou des Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) sur le modèle des SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable). 

Le prix d’une part est donné, et évolue au fil du temps (normalement à la hausse), tout en distribuant des intérêts. On peut apparenter ces intérêts à des ‘dividendes’. Vous avez donc deux manières de générer des revenus : toucher des intérêts ET revendre plus cher. Là encore, le long terme est de mise.

Exemple : OPCIMMO, un OPCI géré par Amundi.
Prix de la part en 2018 : 117.5€
Prix de la part en 2020 : 119.53€
Dividende par part sur 2 ans : 2.5€

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Quelle différence entre OPCI et SCPI ?

Des actifs immobiliers sous différentes formes

Les OPCI ont des points communs avec les SCPI. Ces deux placements sont axés sur l’immobilier, et le plus souvent  d’ailleurs sur de l’immobilier d’entreprise. C’est de là que vient l’augmentation des prix des parts avec le temps et la distribution d’intérêts chaque année.

Les OPCI, tout comme les SCPI, achètent des locaux immobiliers, qu’ils louent. Les propriétaires de part comme vous et moi sont donc rémunérés par les loyers. Certes, le montant est faible car la gestion est entièrement dédiée à la société, mais c’est un investissement 100% passif.

Pour rentrer plus dans le détail des différences de ces deux supports, on peut décomposer la notion d’actifs immobiliers.

  • Les SCPI vont investir directement dans des locaux de type bureaux, entrepôts, hôtels, parkings… On pourrait dire que ces sociétés investissent uniquement dans des actifs tangibles, de la pure ‘pierre’. On parle aussi d’investissement direct en immobilier. 
  • Les OPCI, en plus de pouvoir investir dans les mêmes locaux que les SCPI, ont un statut juridique leur permettant d’investir également dans de l’immobilier ‘côté’. L’immobilier côté peut représenter des actions d’entreprises en bourse, qui investissent elles mêmes dans l’immobilier, dans des SCI ou divers autres fonds à caractère immobilier. 

La diversification sur les marchés financiers

La principale différence des OPCI face aux SCPI c’est que l’organisme à le droit d’investir jusqu’à 40% du capital sur les marchés financiers. Les SCPI investissent tous leurs fonds dans l’immobilier.

En achetant une part d’un OPCI, vous aurez donc des morceaux d’immobilier (immeubles, bureaux, parkings…) mais aussi des parts en bourse. En fonction du gestionnaire et du produit, l’exposition aux marchés financiers n’est pas la même. A fortiori, le rendement et le risque non plus.

📌 Les OPCI sont donc composés de valeurs immobilières mais aussi de valeurs mobilières (la partie marchés financiers). Juridiquement, les OPCI doivent respecter une certaine répartition avec au minimum 60% d’immobilier et 10% de liquidités.

Un OPCI est un fond qui permet donc d’acheter/revendre plus facilement sur les marchés financiers. Les SCPI ont évidemment une trésorerie aussi mais qui a pour but de réinvestir ou rénover ses biens immobiliers.

La liquidité assure aussi un meilleur échange de parts entre acheteurs et vendeurs (vous et moi). En effet, vous pouvez acquérir et revendre vos parts d’OPCI en 15 jours, quand il faudra peut être plusieurs mois pour des parts de SCPI. 

Tous ces chiffres (et d’autres ratios internes à respecter) sont audités par l’Autorité des Marchés Financiers. Ci-dessous, l’exemple de répartition du produit OPCIMMO d’Amundi. On note, à date, 0% d’actions et une majorité d’immobilier non côté soit encore immobilier direct.

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La souscription et les revenus 

  • SOUSCRIPTION : Pour souscrire à un OPCI, il faut passer par une assurance-vie ou un compte titre. Pour les SCPI c’est soit en direct, soit via l’assurance-vie. On retrouve l’aspect ‘bourse’ de nos OPCI avec le compte titre.
    La souscription engendre des frais. Côté SCPI on sera entre 8% et 12% de frais quand investir sur un OPCI ne demandera que 3% à 5% de frais.
    Forcément, l’immobilier coûte cher à l’acquisition (frais de notaire, de mutation…). Il est donc normal d’avoir des frais supérieurs lors de l’achat de parts de SCPI puisque celle ci se composent à 100% d’immobilier en direct.
  • EVOLUTION DU PRIX DE LA PART : Le prix de la part évolue différemment. En OPCI, le prix évolue tous les 15 jours ou tous les mois alors que le prix d’une part de SCPI évolue plutôt annuellement voire moins souvent.
  • LES REVENUS : On notera une fiabilité certaine pour les SCPI. En effet, les revenus sont trimestriels et varient peu d’un trimestre à l’autre. L’aspect ‘marchés financiers’ des OPCI leur confère une incertitude plus marquée en terme de revenus. En d’autres termes vous ne savez pas trop à quoi vous attendre. Heureusement, l’augmentation du prix de la part avec le temps vient sécuriser un peu le rendement.

📌 Les OPCI versent des intérêts annuels et l’évolution du prix de la part est plus linéaire. Les revenus des SCPI sont trimestriels ou mensuels, la revalorisation du prix de la part est plus rare et plus long. 

La fiscalité

Fiscalement bien sûr, ce ne sera pas la même chose. 

Une SCPI est une Société, quand un OPCI est un Organisme. Les revenus et frais diffèrent, les droits juridiques également. La société immobilière s’apparente à du pur foncier, quand l’organisme bénéficiera de la fiscalité des marchés financiers et donc possiblement de la flat tax. Dans le détail, tout dépend des actifs qui composent effectivement la partie immobilier de l’organisme.

L’intérêt pour tout le monde est d’éviter la lourde fiscalité du foncier, que ce soit en terme de loyers ou de plus value. On loge donc les OPCI sur des assurances-vie ou des comptes titres. La fiscalité pour le détenteur de part est donc adoucie pour la perception des dividendes. 

Les OPCI, intéressants pour quel profil d’investisseur ?

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Les OPCI pour des investisseurs prudents.

Nous l’avons vu, les OPCI conviennent à des profils prudents. En effet, on reste sur de l’immobilier, souvent en direct. La partie marchés financiers elle, se compose d’obligations ou d’actions d’entreprises renommées. Souvent, comme pour OPCIMMO, le pourcentage en actions est limité volontairement.

On ne fait pas de l’OPCI pour aller sur les marchés financiers, mais la partie consacrée à ces supports dynamise un peu le placement initialement consacré à l’immobilier.

📌  L’investisseur joue donc sur deux tableaux, immobilier et bourse, ce qui est toujours intéressant pour opérer une bonne diversification.

On peut également considérer cet investissement comme 100% passif. La durée de détention recommandée est de 8 ans : le temps estimé pour rembourser les frais de souscription et empocher une plus value convenable tout en optimisant la fiscalité. Ce produit se logera bien au sein d’une assurance-vie.

Les OPCI pour des investisseurs dynamiques

Le profil de risque est souvent de 4/7. C’est donc un cran au dessus des SCPI qui sont souvent classées en 3/7 ! 

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Extrait du document de présentation de Diversipierre – BNP Paribas.

Les OPCI sont en partie soumis à l’incertitude des marchés financiers, vous pouvez donc avoir une bonne année et des bons dividendes comme plusieurs années de vache maigre.

On notera également que, même dans l’immobilier, les risques peuvent différer d’un investissement à l’autre. Un investisseur en quête de plus de rendement pourra donc chercher un OPCI investissant dans des actifs immobiliers moins sécuritaires qu’un autre.

💡 Un immeuble à La Défense sera considéré plus sécuritaire qu’un supermarché en Pologne. Le rendement ne sera pas le même non plus.

Quelles sont les performances des OPCI ?

Des performances variables selon l’OPCI

Il existe énormément d’organismes de placement collectif en immobilier. C’est donc difficile de cerner une performance globale.

Prenons ci dessous 2 exemples d’OPCI : OPCIMMO et Diversipierre. 

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Les performances sont très variables d’un OPCI à l’autre. Clairement ici, Diversipierre est le plus performant avec un rendement annuel moyen dépassant 5% sur les 5 dernières années.

On note aussi sur ces deux placements une chute drastique en 2018, pire année boursière de la décennie. L’année 2020 sera aussi mauvaise à cause de la crise du coronavirus. 

On est donc sur un placement qui est relativement incertain. Les OPCI n’ont pas des performances exceptionnelles lors des belles années (2017 et 2019) mais limitent la casse lors d’années plus compliquées en bourse : 2018, 2020.

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En reprenant l’exemple d’OPCIMMO, on constate une valorisation du prix de la part de 35% entre 2011 et 2020. Cette performance revient donc à considérer des intérêts annuels de 3.5%. Hors frais et fiscalité, on retombe donc sur un placement qui affiche une performance d’environ 3% par an. Ce chiffre est spécifique à cet OPCI qui adopte une stratégie très défensive (immobilier patrimonial). Par exemple, investir sur le Grand Paris leur paraît trop risqué au vu des délais de construction annoncés. C’est donc là une stratégie très prudente qui les poussera à acheter des immeubles potentiellement beaucoup plus cher dans quelques années. 

Conclusion

Les OPCI sont un bon compromis pour un investisseur désireux de diversifier son épargne. C’est un bon départ pour immobiliser son argent sur une durée de 5 à 10 ans ou plus. Le prix de la part évolue relativement rapidement car il profite de la hausse de l’immobilier comme de celle des marchés financiers.

⚠️ Les frais de souscriptions sont importants car c’est un fond de placement. La fiscalité s’adoucie grâce à l’utilisation d’une assurance-vie ou à la flat tax sur un compte titre. 

Annuellement, des intérêts sont versés aux porteurs de parts d’OPCI. On rappelle que l’on peut en obtenir via une assurance vie-ou un compte-titre. Ces parts s’achètent donc comme en bourse et chaque OPCI possède un code ISIN. Il suffit de passer un ordre de souscription et en quelques jours vous en êtes propriétaire.

La principale différence avec les SPCI est le fait que les OPCI investissent en partie sur les marchés financiers. L’investisseur qui voudra dormir plus tranquillement préférera la sérénité et la fiabilité des SCPI. Celles-ci donnent un revenu certes fortement fiscalisé, mais plus ou moins garanti ou en tout cas plus fiable. 

Il convient de bien se renseigner si on veut savoir ce que l’on fait. La diversification reste la base, mais la recherche de rendement peut aussi être un critère déterminant pour un investisseur souhaitant diversifier son épargne.