Vous cherchez à diversifier vos investissements ? Tout en restant sur de l’immobilier, une classe d’actif réputée et solide ? Profiter de rendements attractifs sur une courte durée ? Voyons comment il est possible d’investir sur des clubs deals immobiliers.
Retrouvez donc dans cet article mon avis sur HouseBase. Comment ça marche, quels rendements espérer et quels sont les risques associés. Nous verrons ainsi les profils d’investisseurs à qui HouseBase peut convenir.
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❓A votre avis HouseBase c’est quoi ?
Quelques informations sur HouseBase
HouseBase est une plateforme d’investissement qui propose d’investir dans des opérations immobilières court terme. Principalement à ce jour de l’achat revente.
- Crée en 2021. Le fondateur et CEO est Mr Philippe ZERR (profil linkedin).
- House base compte une dizaine de salariés et est basée à Rennes mais compte aussi des salariés à Paris, Lyon et Annecy.
🎯 L’objectif de HouseBase est donc de permettre aux particuliers d’investir leur épargne dans des projets immobiliers en France. Le tout de manière digitalisée grâce à un site internet et une application mobile.
Pour plus d’informations sur HouseBase vous pouvez écouter les podcasts et interviews suivantes :
Début 2025, HouseBase à déjà financé une dizaine d’opérations de marchands de biens
Qu’est ce qu’un club deal immobilier ?
🔎 Un club deal est une forme de partenariat ou d’investissement collectif où un groupe restreint d’investisseurs se regroupe pour investir ensemble dans un projet spécifique, souvent de grande envergure.
Ici, on parle de club deals immobiliers car HouseBase propose d’investir dans des projets immobiliers.
Un club deal peut aussi se faire avec des prises de participation dans des entreprises ou des infrastructures.
Habituellement, un club deal est accessible à partir de 100 000€. En effet, ce sont des projets à 1 ou plusieurs millions d’euros, et seulement quelques investisseurs se mettent en commun.
HouseBase permet d’investir à partir de 100€. Et donc de s’adresser à des petits investisseurs.
🏠 Quel types de projets offre HouseBase aux investisseurs ?
Des projets de type marchands de bien
HouseBase va proposer des projets avec un fort rendement sur du court terme. C’est donc principalement de l’achat revente sur 12 à 24 mois.
Typiquement :
- Achat d’un immeuble et revente à la découpe
- Achat d’une maison avec terrain, rénovation de la maison et revente du terrain séparément.
- Changement de destination : bureaux, hôtels transformés en habitation.
📝 HouseBase maitrise donc tout l’administratif qui va autour de la découpe d’immeubles pour la revente en lots. Déclaration préalable, permis de construire, création de copropriété, changement d’usage … Ainsi que les travaux afférents à ce mode d’investissement.
Une forte rentabilité avec un risque maitrisé
Ce genre de projet est en apparence très rentable mais peut s’avérer très complexe.
- HouseBase source des biens grâce à ses équipes partout en France pour les obtenir en offmarket.
- Les demandes administratives, les travaux et la revente sont anticipés bien à l’avance pour ne laisser place à aucune surprise.
- En cas de dérive ou d’impossibilité de suivre le plan initial, HouseBase prévoit en amont des plans secondaires pour garder la rentabilité annoncée.
Grâce à cette gestion, HouseBase propose des projets allant de 9 à 15% de rendement par an. Avec un risque donné par House base de 3/7, à mon avis à relativiser.
🧱 Comment est monté un projet chez HouseBase ?
Mon avis sur le montage financier d’une opération chez HouseBase
HouseBase prend partie au projet en s’associant avec un porteur de projet. Un investisseur ou une société d’investissement marchand de bien.
Le porteur de projet peut apporter des fonds propres et/ou être accompagné par une banque.
Pour compléter l’apport et s’intégrer au projet, HouseBase prend part à l’emprunt en émettant des OCA : Obligations Convertibles en Actions auprès du porteur de projet.
Ainsi, HouseBase est directement impliqué dans le projet.
HouseBase propose ensuite aux investisseurs particuliers (nous) d’acheter une partie de cette dette. Sous forme d’obligation.
📌 Vous achetez donc des obligations, d’où le risque 3/7. Cette obligation est rattachée à la dette de HouseBase sur le projet en cours.
💡 Pour rappel, une obligation est un instrument financier qui a une durée et un rendement. Par exemple, 3% sur 10 ans, typiquement pour les obligations d’états (dette française entre autres). Ici on sera plutôt sur 10% pour 18 mois.
On est donc sur un montage financier relativement classique pour un club deal avec une sécurité supplémentaire grâce à la possibilité de convertir les obligations en actions si besoin.
Les garanties que propose HouseBase
🗒️ Afin de garantir un bon suivi du projet, HouseBase s’engage à fournir un rapport trimestriel détaillé aux investisseurs.
Ainsi, cela permet d’anticiper toute dérive (travaux, administratif, délai de vente …). Et d’intervenir rapidement si besoin.
🎲HouseBase fait en sorte de toujours être partie prenante du projet.
- Soit en étant le premier créancier et donc disposer de la dette senior (premier remboursé en cas de vente du bien).
- Soit en étant président de la société opératrice.
HouseBase crée donc la société avec le porteur de projet pour réaliser l’opération et reste maître des commandes.
🧰 Enfin HouseBase ne propose que des investissements avec une marge confortable en général supérieure à 20% pour pouvoir se rémunérer mais aussi diminuer le risque.
🏠 Exemples de projets chez HouseBase
L’interface et la présentation des projets
HouseBase propose environ 10 projets par an.
Leur interface permet d’exposer beaucoup d’informations. Et notamment :
- Une présentation générale : ou ? quoi ? qui ? pourquoi ? comment ?
- Des documents contractuels : informations clés présentant les risques et les parties prenantes de l’opération
- Une présentation PDF complète avec des photos, des plans, une analyse du marché immobilier environnant mais aussi la structuration du club deal et le financement.
💻 L’interface de HouseBase est simple et permet de retrouver toutes ces informations très rapidement. Pour les projets en cours, passés ou à venir.
Exemple d’un projet : Herblay sur Seine
Prenons dans cet avis comme exemple le projet actuel de HouseBase à Herblay sur Seine (95220).
⌚Ce projet s’est financé en 1 journée dès son lancement le 18/02/2025 !
🎯 Objectif : revalorisation d’une propriété par découpe en 3 lots :
- Un terrain à bâtir de 367m² avec garage + sous sol = 210 000€
- Une maison individuelle de 153m² sur un terrain de 490m² = 300 000€
- Une parcelle de 2873m² avec un bassin et une partie arborée = 290 000€
📊 Analyse de la démographie et géographie
- Herblay sur Seine compte 31600 habitants, principalement des populations ‘cadres’, familiales.
- Proximité de Paris : 45 minutes en train ou en voiture.
📈 Analyse de marché via le prix au m²
- Prix cible de vente de la maison : 1960€ pour un prix moyen au m² de 3830€ et un délai moyen de vente inférieur à 3 mois
- Evolution de 8% en 10 ans pour les maisons et les terrains.
⚒️ Travaux et rentabilité du projet
- Pas de travaux à prévoir, seulement de l’administratif déjà opéré : déclaration préalable permettant de diviser la parcelle en 3 entités cadastrales
- Une marge calculée de 20% sur la globalité du projet, dans le cas d’un scénario défavorable. HouseBase ne propose que des clubs deals avec une marge très élevée.
✅ Les points sécurisants du projet :
- Les lots 2 et 3 sont déjà sous promesse de vente pour 590 000€ avec un accord de financement bancaire déjà obtenu. Ce qui sécurise l’investissement.
- Le porteur de projet, expérimenté, apporte 100 000€ de fonds propres.
- La plus value, qui correspond en partie à la marge du porteur de projet, est confortable et permet de rémunérer HouseBase et les investisseurs.
📩 Toutes ces informations, et d’autres, sont communiquées par HouseBase dans un document synthétique. On peut le télécharger librement sur l’interface pour chaque club deal.
D’autres exemples de projets HouseBase
Afin de comprendre encore mieux le type de projets qu’on trouve chez HouseBase, voici d’autres exemples imagés.
- Des projets de marchands de bien et division partout en France :
- Un opération d’achat revente dans la ville de Rennes avec un rendement de 15,22% en 29 mois. On peut voir après coup le suivi du projet avec une mise à jour des travaux.
✔️ Début 2025, HouseBase en est déjà à 5 projets terminés et remboursés et 6 projets en cours. Housebase prévoit de sortir un projet par mois. De quoi investir souvent et diversifier ses placements.
🧐 Immobilier fractionné ou crowdfunding ?
La différence entre HouseBase et les plateformes de crowdfunding
📉 Si comme moi vous avez investi en crowdfunding immobilier au début des années 2020, alors vous y avez surement laissé des plumes.
Alors en quoi HouseBase est différente des plateformes de crowdfunding immobilier (Homunity, Raizers, Immocratie, Wiseed…) ?
📌 HouseBase prend part au projet en s’intégrant directement au financement. Contrairement aux plateformes qui mettent seulement en relation promoteurs et investisseurs.
En effet, HouseBase est impliquée personnellement
- Soit en étant président de la société qui détient les biens immobiliers
- Soit via des obligations convertibles en actions via au porteur de projet. Si le projet dévie, alors HouseBase à une dette envers le porteur de projet et peut se mettre au capital de la société, pour devenir en partie décisionnaire.
Contrairement à une hypothèque, dans les projets de crowdfunding, qui amènera des liquidations, vente aux enchères et tribunaux avant la vente hypothétique du bien.
Mentionnons également que les projets ont peu d’intermédiaires. En effet, ce sont des maisons, des petits immeubles, ou même des appartements chassés par le réseau de HouseBase. Cela augmente la marge générale du projet, et donc diminue le risque.
HouseBase : une nouvelle façon de faire de l’immobilier fractionné ?
Avec ses petits montants accessibles (100€), HouseBase se rapproche du principe de l’immobilier fractionné en France.
De la même manière :
- accessible à partir de 100€
- investissement sur un bien via des obligations
- un seul bien pour un seul projet à la fois
Néanmoins, sur la structure, on est plutôt sur un projet court terme qui profite de la plus value à la revente. Donc un gros rendement, mais plusieurs paramètres inconnus.
En effet, un appartement loué, comme avec Livret P, Meute Invest ou encore Wally, rapportera des loyers et donc sécurise l’opération, au moins sur le long terme. Le tout pour un rendement inférieur.
On est donc sur un entre deux avec les clubs deals, qu’on pourra aussi appeler private equity immobilier.
Investir chez HouseBase en société ou créer son propre club deal
HouseBase propose également aux personnes morales d’investir sur le projets. Vous pouvez donc, à partir de 5000 euros, investir via une société.
Il est aussi possible de proposer un club deal privé, et donc de réaliser des appels de fonds sur la plateforme. Si vous êtes un professionnel de l’immobilier ou d’un secteur, HouseBase vous proposera donc de structurer le club deal et le faire financer sur la plateforme.
✔️ Pourquoi choisir HouseBase ?
Un opérateur impliqué et transparent
HouseBase est une petite structure. Une dizaine d’employés qui sont joignables à tout moment par mail ou par téléphone.
La structure est très jeune et dynamique. En plus d’être impliquée financièrement dans les projets, c’est toute l’équipe qui s’implique par son travail pour obtenir la meilleure rentabilité possible.
On notera aussi la transparence des projets avec beaucoup de photos, plusieurs scénarios ainsi que tous les chiffres de l’opération. Dans le but de comprendre le risque et le rendement.
Des opérations diversifiées et simples
Nous l’avons vu et vous pouvez le voir très facilement sur le site ou l’application HouseBase, les projets sont très diversifiés.
En effet, on trouve des projets partout en France. Après des débuts en Bretagne, HouseBase à pu investir dans le Jura, en région Rhône Alpes, en Ile de France …
En typologie de projet, on est souvent sur de l’immeuble avec réhabilitation. Parfois uniquement de l’habitation, parfois avec des locaux commerciaux.
Les opérations sont en apparence simple, avec peu de travaux et de la division. C’est typiquement ce que les investisseurs particuliers n’aiment pas car il s’agit principalement d’urbanisme et de droit (géomètres, mairies, notaires …). De l’administratif souvent long et stressant pour les non professionnels.
C’est donc a mon avis ainsi que HouseBase illustre sa spécialité pour procurer un rendement important sur du court terme.
🎁 Inscription et parrainage HouseBase : mon avis
Une inscription facilitée sur le site et l’application
📱 HouseBase dispose d’une application. Pour découvrir et suivre vos investissements depuis partout, tout le temps.
Simple, efficace, on retrouve toutes les infos et la possibilité d’investir depuis son téléphone.
⬇️ Télécharger l’application HouseBase (clic ou QR Code)⬇️
Autrement, via le site internet, l’inscription reste simple et rapide.
On vous demande des informations classiques, à commencer par votre numéro de téléphone. Puis un selfie à la fin pour attester de votre identité.
Le parrainage HouseBase : un petit bonus pour vous et vos futurs filleuls
HouseBase propose un parrainage pour tous. Voici le fonctionnement :
- 500€ investis : 25€ chacun
- 1000€ investis : 50€ chacun
- 5000€ investis : 150€ chacun
A savoir que les gains de parrainage doivent être réinvestis et ne peuvent pas être retirés directement.
Pour mes lecteurs, j’ai aussi un bonus pour vos investissements : +1% pendant 6 mois sur tous vos projets grâce au code parrainage PETITINVEST.
⚖️ HouseBase avis : avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
| – Immobilier accessible rapidement, facilement | – Peu de recul sur la solution même si 5 projets sont déjà sortis |
| – Diversification des projets : géographique et typologique. | – Pas d’effet de levier immobilier sur le financement ou l’imposition |
| – Rendement importants pour des délais courts. | – Risques corrélés au rendement. Pas de locataire pour diminuer le risque |
| – Investissement 100% passi | – Epargne immobilisée durant la durée du projet |
✒️ Conclusion : avis sur la solution HouseBase
En conclusion, on notera que la plateforme certes jeune, est prometteuse. La possibilité d’investir sur des projets de marchands de bien à partir de 100 euros est intéressante pour les petits investisseurs.
L’application mobile et le site sont très fluides, on apprend beaucoup grâce aux documents et aux projets détaillés.
HouseBase conviendra donc à quiconque souhaite diversifier ses placements et profiter d’un fort rendement. Le tout sur des projets immobiliers. Donc indépendants des marchés financiers.
⚠️ Attention tout de même au risque corrélé. Bien que maitrisé par plusieurs leviers, on reste sur des opérations de marchands de bien dont la rentabilité peut être impactée si quelque chose ne se passe pas bien.
En tout cas, avec la diversité des projets et le rendement assez fort, il est très facile de faire travailler son épargne en déléguant tout le travail sur une typologie de projets variés.
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En résumé de cet avis HouseBase
HouseBase est il fiable ?
HouseBase est fiable dans la mesure ou elle structure ses investissements sous le cadre des offres au public de titres financiers, conformément à l’article L. 411-2 du Code monétaire et financier et a donc l’obligation de communiquer ses opérations à l’AMF. De plus, elle profite de l’essor de l’investissement immobilier fractionné qui se démocratise depuis quelques années. Néanmoins au vu du peu de recul, on peut encore se demander si effectivement HouseBase est fiable.
HouseBase est il un investissement rentable ?
Oui HouseBase propose des projets à plus de 10% de rentabilité cible sur 1 an. Tout en investissant depuis son téléphone et donc de manière relativement passive. On peut donc dire qu’investir avec HouseBase est rentable
HouseBase est il un investissement risqué ?
Le risque présenté par HouseBase sur ses opérations est de 3/7. Ce qui en fait un investissement peu risqué. C’est tout de même à relativiser au vu du rendement, et du fait que votre épargne est bloquée tout au long de la durée du projet.
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Merci beaucoup intéressant effectivement
Merci pour votre commentaire, oui c’est une solution innovante avec un bon rendement qui mérite d’être essayée, au moins via un petit investissement.