[Realnity] Mon avis : l’achat/revente avec un seul intermédiaire

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Il existe de nombreuses plateformes de crowdfunding qui permettent aux particuliers d’investir dans des programmes de promotion immobilière. Vous trouverez sur mon site mon avis sur Homunity, Raizers, Anaxago ou encore Wiseed. Realnity se lance en 2022 et innove en proposant aux particuliers d’investir dans des petits projets d’achat revente. Retrouvez les caractéristiques de Realnity en exclusivité ici, ainsi que mon avis sur cette plateforme innovante.

A votre avis Realnity, c’est quoi ?

Realnity est une plateforme en cours de création. Actuellement, seul son dirigeant, Benjamin FARGET, est au capital de la société. Il est accompagné de conseillers spécialisés en immobilier ainsi que d’avocats spécialistes des marchés financiers.

Realnity a pour vocation de permettre aux particuliers d’investir dans un segment de l’immobilier, le plus rapide et rémunérateur : l’achat/revente.

Les biens visés sont des appartements, maisons ou encore des immeubles à rénover entièrement. 

Realnity est une plateforme indépendante. C’est à dire qu’elle se donne pour mission de chasser, négocier, acheter et rénover ses propres biens immobiliers. Ainsi, les agents vont chercher des opérations à forte rentabilité, pour les proposer directement à des particuliers au travers d’une levée de fonds. On est donc bien sur du financement participatif, en direct entre les épargnants et les biens trouvés par Realnity.

Pour exercer, Realnity se conforme à la nouvelle directive européenne imposée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), en vue d’obtenir le statut de Prestataire de Service de Financement Participatif.

Quels types de projets propose Realnity ?

Investir son épargne pour rénover des biens immobiliers 

Avec Realnity, le but est d’investir dans des biens résidentiels accessibles à tous, en supprimant l’intermédiaire que sont les promoteurs. Ainsi, les petits investisseurs peuvent directement investir sur un projet d’achat revente qui leur convient.

Les plateformes classiques de crowdfunding immobilier proposent d’investir dans des projets de promotion immobilière.

Ces projets peuvent être administrés par des marchands de biens (achat/revente), mais la plupart sont de la construction de logements ou de bureaux neufs. Pour cela, les plateformes de crowdfunding mettent en relation des promoteurs professionnels, avec des particuliers qui souhaitent faire fructifier leur épargne.

En crowdfunding immobilier classique on a donc un intermédiaire supplémentaire entre les épargnants et le projet qui est le promoteur. Ici c’est Realnity qui prend ce rôle, à plus petite échelle. 

📌 Pour plus d’informations sur chacune d’elle vous trouverez mon avis sur Raizers, Homunity, Anaxago et Wiseed dans ma catégorie crowdfunding

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Lien direct entre investisseurs et bien immobilier

📌 Mentionnons que Realnity commencera par des biens de la région Sud-Ouest, les équipes étant basées la bas avec l’expérience et la connaissance du marché. Le panel devrait ensuite s’agrandir pour des biens dans toute la France. 

Investir dans des projets immobiliers à forte rentabilité

L’équipe de Realnity et ses associés cherchent directement des appartements, maisons ou immeubles décotés, pour les transformer et les revendre plus cher. C’est une manière rapide et efficace de réaliser une belle plus value. 

⚠️ La rénovation n’est pas systématique. Il est également possible de faire uniquement les démarches administratives de division, construction, agrandissement et revendre le bien à d’autres investisseurs. Qui feront eux les travaux. C’est une manière supplémentaire de faire de la rentabilité de manière plus rapide, sans rénovation. 

Les projets sur lesquels on peut investir s’étalent donc de 12 à 18 mois.

Realnity se rémunère par une commission de 10% à la revente du bien, et reverse le reste aux investisseurs du projet.

La rentabilité recherchée par les équipes de Realnity est alors de 10% minimum, pour les investisseurs. La rentabilité de chaque projet est donc intrinsèquement supérieure à 10% afin de rémunérer correctement les investisseurs mais aussi les équipes de Realnity. 

⚠️ On parle de 10% par projet et non 10% par an. Ainsi pour 1000€ investis, l’investisseur récupère au minimum 1100€ en fin de projet, qui peut durer plus d’un an.

Cette rentabilité élevée est possible grâce à une bonne connaissance du marché et de la rénovation. Benjamin FARGET ayant déjà réussi de telles opérations, s’entoure de professionnels afin de maitriser tous les aspects d’un projet d’achat / revente immobilier, et ainsi en dégager une forte plus value.

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Schéma de rentabilité Realnity – Investisseur particulier

Etude de cas réalisé par les équipes fondatrices de Realnity

Bien sûr, le projet de création de Realnity ne se fait pas sans un peu d’expérience. Voici en images et en chiffres la dernière opération :  

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Avant / Après d’un immeuble rénové

Achat du bien : 117 500€
+ 6823€ de frais de notaire
+ 90 000€ de travaux
+ 2000€ de courtage et frais de dossier
= 216 323€.

Revente estimée minorée : 330 000€.

Dans le cas présent, Realnity prendrait donc une commission de 10% (dont 7.4% avant la revente et 2.36% après la revente). 

Ainsi, 1000€ investis par un particulier sur un tel projet aurait rapporté en 12 mois 1335,11€ soit un retour sur investissement de 33.51% pour l’investisseur.  

L’intérêt pour Realnity de faire appel à l’épargne des particuliers est de pouvoir acheter et revendre un maximum de biens et ainsi grouper et accélérer les démarches et les travaux. 

Les atouts de Realnity : mon avis

La simplification du process de crowdfunding

Le fait d’utiliser l’épargne des particuliers pour investir dans des petits projets immobiliers permet de simplifier et accélérer les process. En effet, Realnity prend ici le rôle à la fois de plateforme mais aussi de promoteur. Vous confiez votre argent directement pour un projet qui sera géré par la plateforme Realnity elle même.

Il n’y a donc pas de promoteur, et tous les métiers associés, qui font construire pour revendre à d’autres professionnels de l’immobilier. Le nombre d’intermédiaires est considérablement réduit. 

Egalement, le fait d’investir sur des immeubles de Province permet de réaliser des collectes rapides grâce à des sommes plus modestes. 

Le parcours de l’épargne est donc bien plus court qu’avec une plateforme classique. Votre apport sert à financer l’achat et les travaux d’un immeuble existant à rénover. 

L’accompagnement par des professionnels de l’immobilier 

Lorsqu’on souhaite investir en immobilier à grande échelle, il faut s’entourer de professionnels.

📌 L’avantage de Realnity c’est que le gérant à lui même déjà réussi plusieurs opérations d’achat revente avec une rentabilité supérieure à 15%. Il profite donc de son réseau pour voir plus grand et développer cette activité avec l’aide de l’épargne des particuliers intéressés.

Les principales professions qui accompagne Realnity sont : 

  • Des agents immobiliers pour dénicher, évaluer, négocier et revendre les biens
  • Plusieurs maitres d’œuvre ayant une expérience significative en gestion de travaux
  • Des artisans de tout corps de métier (toiture, électricité, plomberie, isolation, peinture, décoration…)
  • Des architectes, urbanistes et juristes pour les démarches administratives de modification immobilière (aménagements de combles, surélévation, permis de construire…)
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Exemples de réalisations permettant d’augmenter la valeur d’un bien. Source : site Algar

Mentionnons également que Realnity prend des marges de sécurité pour les investisseurs. Pour faire face aux aléas, et pour chaque projet, les estimations d’achat et de revente faites par les agents immobiliers seront minorées de 5%. Les estimations des travaux par les artisans sont elles majorées de 10%.

Investir de manière responsable dans la rénovation de biens

En investissant votre épargne chez Realnity, vous contribuez à la rénovation de logements résidentiels souvent laissés à l’abandon ou très vétustes. 

Realnity rénovera donc des logements souvent très énergivores, mal isolés, et offrira des aménagements qui offriront plus de valeur et d’offre locative. L’immobilier à cela de particulier que les meilleurs affaires se font lors de l’achat de logements non décents.

Ainsi, investir via Realnity permet directement de participer à la rénovation de biens immobiliers résidentiels. Cet investissement peut évidemment être qualifié de socialement responsable. 

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🔍 La nouvelle loi sur le logement interdit  la location de passoire thermique classées F ou G dès 2023. Ainsi, de nombreux propriétaires ne pourront plus louer, et se libèreront de ces biens à bon prix. C’est une opportunité à saisir pour les professionnels de la rénovation. 

Comment investir chez Realnity ? 

Un lancement début 2023

Actuellement, Realnity est au stade de développement.

Cet article est donc rédigé pour faire connaitre la plateforme, et bien sûr parce que je trouve le concept très intéressant. L’enregistrement comme plateforme de financement participatif en immobilier devrait se faire au deuxième semestre 2022, pour des premiers projets en 2023.

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Echéancier Realnity

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Découvrir Realnity

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Inscription Realnity code parrainage PETITINVEST

Investir dans l’immobilier à partir de 1 euro

La somme minimale pour investir sur les projets de Realnity sera de 1 euro. Ainsi on peut dire que tout le monde peut investir dans l’immobilier grâce à cette plateforme.

Evidemment le rendement ne sera pas faramineux avec de petites sommes. Comme pour les autres plateformes, il faut à mon avis tester Realnity avec environ 1000 euros. Cela permet de profiter d’un retour sur investissement assez intéressant (>100€) sans prendre trop de risques.

Les projets étant en immobilier résidentiels, les montants ne seront pas énormes comme avec les plateformes de crowdfunding immobilier pouvant atteindre des millions d’euros. Avec Realnity, on sera plus, à mon avis, sur des montants maximum d’un million d’euros pour des immeubles de rapport proches des villes du Sud, Sud-Ouest (Toulouse, Montpellier, Biarritz…).

Ainsi, un projet profitera seulement à quelques investisseurs. Mais Realnity compte proposer environ plusieurs projets immobiliers par mois, ce qui permettrait de se positionner plus facilement et diversifier correctement ses investissements. 

Si vous êtes inscrit sur la plateforme, vous pourrez retrouver pour chaque projet une présentation sous forme de plaquette PDF. Vous y trouverez les calculs prévisionnels de rentabilité en fonction du prix d’achat, du montant des démarches et travaux et de l’estimation du prix de revente.

📌 Realnity permet donc a tout petit investisseur de profiter du marché le plus rentable en immobilier : l’achat/rénovation/revente.

Les futurs fonctionnalités de Realnity 

Realnity se lance en 2022-2023 et son fondateur est pleins d’idées. 

En voici deux intéressantes :

  • La possibilité d’investir en cryptomonnaies. Bien sûr la valeur retenue serait celle du cours du jours, pour l’apport comme pour le remboursement Attention donc à la volatilité ! Si vous ne savez pas quoi faire de vos cryptos pendant un an, vous pouvez possiblement réaliser une bonne opération.
  • Les visites groupées de biens immobiliers. En effet, puisque les biens sont résidentiels et en France, il sera possible d’aller à l’adresse indiquée pour suivre les travaux ! Par cette occasion, Realnity souhaiterait organiser des rencontres d’investisseurs sur place. Cela peut être un bon moyen d’en apprendre sur les travaux, sur l’immobilier mais également de faire fonctionner son réseau.

Cela paraît ambitieux à mettre en place, mais présenterait un réel intérêt pour tous les investisseurs, comme pour la plateforme. 

Ces idées montrent bien que Realnity est fondée et gérée par des passionnés de l’immobilier. Cela démontre aussi la volonté d’un échange gagnant-gagnant, ce qui fait de Realnity la seule plateforme de crowdfunding immobilier qui donne la priorité aux investisseurs.

Mon avis sur les risques d’investir chez Realnity 

Rappelons que pour le moment, la plateforme est en cours de développement. Ainsi, vous ne prenez aucun risque à laisser votre email et voir par la suite si vous souhaitez investir chez Realnity ou non. 

Je laisse mon email pour être informé du lancement de projets à forte rentabilité

Une fois les projets disponibles, les risques sont, comme dans tout parcours immobilier : 

  • un dépassement des coûts 
  • un dépassement des délais 

Ajoutons à cela un risque d’une rentabilité inférieure à celle annoncée. En effet, si pour X raisons, l’appartement ou l’immeuble rénové se vend moins cher que prévu, alors le rendement baisse. 

Etant donné qu’on reste dans la valeur refuge qu’est la pierre, il est peu probable de voir son investissement initial baisser. Rappelons également que Realnity prend une marge de 5% sur les estimations des agents immobiliers, ainsi qu’une marge de 10% sur l’estimation des travaux.

Mais, comme dans tout investissement, le risque de perte en capital reste présent.

De plus, Realnity se rémunère de 10% sur le prix de vente et à donc tout intérêt à revendre le bien le plus cher possible. Les intérêts de la plateforme sont alignés avec ceux des investisseurs. En comparaison, une plateforme classique est payée par le promoteur avant l’opération. 

Il conviendra donc d’investir sur plusieurs projets, pour profiter de retours sur investissements variés. Bien sûr, cela dépend comme toujours de votre profil d’investisseur. Realnity propose sur son site des vidéos explicatives en fonction de votre situation.

Voir les vidéos de présentation

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Investir une petite somme en immobilier : Realnity, Bricks, SCPI ? 

Mon Avis : Realnity ou Bricks ?

Bricks.co est une plateforme d’investissement immobilier qui permet aux particuliers d’investir sur des biens à partir de 10€. Le principe est donc d’acheter des parts d’immeubles ou d’appartements via la plateforme puis de profiter du rendement de la location. 

L’idée de Bricks est révolutionnaire et très intéressante pour les investisseurs. Cependant, les rentabilités proposées sont celles de la location. Elles ne sont donc en aucun cas pérennes ni garanties. 

En effet, sur le long terme, un bien immobilier doit être entretenu et cela représente un cout non négligeable. Sur certaines années, le rendement peut alors être nul, voire négatif. Si vous avez choisi le mauvais bien sur Bricks, cela peut vous suivre plusieurs années. 

De plus, la location offre un rendement maximum de 5 à 10%. Il est difficile de faire mieux à part en prenant plus de risques (zones à demande locative faible) ou en y mettant plus d’énergie (location courte durée). Ce n’est pas l’objectif de Bricks et donc les rendements ne dépasseront que très rarement 10%. 

Ici, Realnity utilise son expertise pour créer de la valeur et augmenter la valeur des biens sur une courte période. Une fois vendu, l’argent est bel et bien acquis et aucun coût supplémentaire d’entretien n’est à prévoir.

L’avantage de Realnity face à Bricks est donc encore une fois le fait de faire de l’achat/revente sur du court terme, plutôt que de la location sur du long terme. On rappelle également le côté socialement responsable de la rénovation.

Mon Avis : Realnity ou SCPI ?

Je suis un fan de l’investissement en SCPI. C’est pour moi une valeur refuge par excellence, d’une simplicité déconcertante, et d’un rendement que je trouve intéressant pour le faible temps et risque concédé. Le versement des dividendes est pérenne et en théorie croissant sur un certain nombre d’années.

Mais l’investissement en SCPI est tout de même réservé à des profils patients et qui peuvent diversifier. Et pour cause, l’investissement minimum sera bien souvent de 5000€, pour un rendement autour de 4% net². Les frais et la fiscalité sont également assez élevés, ce qui oblige un investissement de très long terme. Enfin, l’investissement en SCPI se fait dans des parts de sociétés, et en aucun cas quelque chose d’aussi palpable que ce que propose Realnity.

Realnity propose d’investir sans frais, à partir de 1 euro, et de profiter d’un rendement de 10% minimum, sur une durée relativement courte. L’investissement se fait par projet, et vous pouvez donc suivre l’avancement et même aller voir l’immeuble en question.

Comme d’habitude, il est sage de répartir ses investissements. Realnity sera bien plus efficace pour faire fructifier de petites sommes sur du court terme, quand l’investissement en SCPI fera grossir un capital et offrira des revenus complémentaires sur le long terme.

📌 Investir en crowdfunding immobilier ou en SCPI dépend donc finalement principalement de votre profil et de vos objectifs en matière d’épargne !

Conclusion : Mon avis sur Realnity

En conclusion, la plateforme Realnity a bien sûr retenu toute mon attention. A l’heure ou l’immobilier se digitalise, elle propose d’augmenter encore la rentabilité en simplifiant plusieurs étapes de l’investissement en financement participatif. 

Le fait d’utiliser un marché rémunérateur comme l’achat revente est assez nouveau. On comprend bien l’intérêt des équipes de Realnity, tout comme leur passion, pour ce mode d’investissement. Vous pouvez donc profiter d’un rendement très intéressant, de 10% minimum sur votre investissement. 

Pour une telle rentabilité, le risque et bien sûr l’immobilisation de l’épargne sont à prendre en compte. Realnity devra suivre de très prêt chaque projet, et prévoit un rapport tous les 15 jours. En voyant ce que certains rentiers de l’immobilier ont fait (Quentin Doulcier), ou même le fondateur Benjamin FARGET, ces rendements sont théoriquement possibles dans des délais inférieurs à 12 mois. 

Pour l’heure, il ne coute en tout cas rien de laisser son email, et voir lors du lancement des premiers projets si l’on souhaite investir ou non. Mon avis serait donc de ‘rejoindre les pionniers’ en un clic.

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