Comme pour le crowdfunding et pour tout placement, la crise du covid 19 touche aussi les SCPI. En effet, ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier détiennent des actifs, loués à des entreprises. Le confinement oblige la fermeture des établissements non essentiels et déploie le télétravail.
Quel est le risque pour un investisseur en SCPI avec le covid 19 ?
Les SCPI investissent dans des immeubles de bureaux, des commerces, des hôtels, des EHPAD… Elles touchent des loyers de leurs locataires et vous reverse une partie de cette rente qu’on appelle ‘dividende’.
📌 Pour plus de détails sur cet actif, consultez l’article SCPI : comment ça marche ?. Pour l’article ‘Dividendes : tout savoir’, voir la catégorie Bourse, et pour l’impact du covid 19 sur le crowdfunding, voir la catégorie Crowdfunding.
Le risque principal engendré par la crise du covid-19 est donc un impayé de locataire. Cela engendrerait une réduction de vos dividendes. L’autre risque est, comme en immobilier, une dévaluation du bien. Soit encore une diminution de la valeur de vos actifs au sein de la société. Si votre capital s’élevait à 10 000 €, il pourrait perdre quelques % de sa valeur.
➡️ Risque 1 : Une diminution des loyers et donc du revenu pour l’investisseur
➡️ Risque 2 : Une baisse de la valeur des immeubles, entraînant une baisse du prix de la part
On comprend bien que la crise actuelle risque d’impacter les loyers. On ne connaît pas encore les répercussions sur le coût de l’immobilier. A mon humble avis, cela reste un actif qui ne cessera de grimper. Cependant, la diversité des SCPI notamment sur beaucoup de pays européens ne permet pas d’en être aussi sûr.
A quelle perte s’attendre suite à la crise ?
Pour rappel, le rendement moyen des SCPI avoisine les 5%. C’est donc un placement relativement peu risqué avec un bon rendement.
Le cas des SCPI CORUM Origin et CORUM XL
Etant propriétaire de parts CORUM Origin et CORUM XL, j’ai reçu ce mois-ci des dividendes ‘normaux’. La solidité de CORUM leur permet d’offrir un rendement intéressant même avec une telle crise, pour au moins quelques mois.
Ci dessous le communiqué du 8 avril.
“Environ 30% de nos locataires nous ont contacté depuis le début du confinement. Ils ont formulé trois type de demandes :
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- Demandes de suspension du loyer : les loyers ne seraient plus versés durant une période déterminée. Cette suspension aurait un impact négatif sur vos dividendes mensuels et annuels
- Demandes de report du loyer : les loyers seraient versés ultérieurement au cours de l’année 2020 selon un échéancier validé avec le locataire. Ce report aurait un impact négatif puis positif sur le paiement de vos dividendes mensuels, mais n’impacterait pas votre dividende annuel.
- Demandes à venir : certains locataires nous ont fait part de leurs difficultés et nous prévoyons d’ores et déjà de potentielles demandes de suspension ou de report dans les semaines à venir, sans plus de précisions à date.
Vous trouverez ci-dessous l’impact total maximal estimé à ce jour de ces trois types de demandes sur le total des loyers de l’année 2020 :”
On note cependant une légère dégradation par rapport au communiqué du 25 Mars.
En fin d’année 2020, les dividendes se stabilisent. Corum XL a légèrement abaissé le sien mais reste sur son objectif de rendement de 5%. Corum Origin voit son dividende varier un peu moins. La crise du covid 19 a donc finalement peu d’impact sur ces SCPI très diversifiées.
Source : communication Corum XL
Le cas des SCPI Epargne Pierre et Eurovalys
Les communications d’Epargne Pierre et d’Eurovalys, 2 SCPI dont je suis propriétaire de parts sont aussi rassurantes en évoquant un impact moindre.
Eurovalys :
‘l’autorisation de non-paiement des loyers ne s’applique que pour le 2ème trimestre 2020, et les sommes impayées ne sont que différées. Ainsi, ces loyers non payés sur cette période doivent être remboursés au propriétaire, selon des modalités convenues avec ce dernier, avant la fin du mois de septembre 2022. De plus, le propriétaire peut décider d’appliquer un taux d’intérêt sur ces sommes dues pour compenser ce retard de paiement’.
Et cela pour 1 seul locataire ayant fait la demande. Eurovalys ayant de base un rendement plus faible, arrive à maintenir les 4.5%. Cette SCPI possède un report à nouveau très important (réserve en trésorerie). Cela avait orienté mon choix à la souscription. Le dividende ne subirait pas de baisse.
Epargne Pierre :
Le patrimoine d’ÉPARGNE PIERRE (au 28 février 2020) est constitué à 70% de bureaux et activités et à 27% de commerces non alimentaires et 3% de commerces alimentaires en France . Les locataires bureaux et activités sont à ce stade moins touchés par la crise. ÉPARGNE PIERRE compte plus de 430 locataires . Les loyers des grandes entreprises ou des entités publiques représentent 84% de ses recettes locatives . Ainsi, une faible minorité des locataires rentre dans la catégorie des TPE – PME, et représente 16% des loyers annuels de la SCPI.’
Sur un trimestre (Avril Mai Juin), Epargne Pierre réduit le dividende d’environ 10%. Sur le trimestre suivant, il revient à la normale.
Conclusion sur l’impact du covid 19 sur les SCPI
Les chiffres annoncés sont rassurants. Les locataires ayant demandé un report de loyer finiront par payer la SCPI. L’investisseur doit potentiellement s’attendre à un deuxième trimestre moins bon en terme de dividendes. C’est largement acceptable, ce n’est pas une perte sèche comme cela peut être le cas en bourse.
Deuxièmement, quant au prix de la part, soit la valorisation des immeubles, je ne suis personnellement pas inquiet. Si diminution il y a, elle sera faible et probablement revalorisée l’année d’après. On reste dans de l’immobilier.
Enfin, la communication de ces sociétés envers leurs investisseurs est très appréciable. Elles sont transparentes et dévoilent leurs chiffres. Comme pour la crise de 2008, les SCPI auront bien su résister à la crise du coronavirus. Pour les investisseurs, il faut donc garder le cap de son horion de placement et faire confiance aux gérants.
📌 L’investissement en SCPI est donc finalement à la hauteur de sa performance annoncée : un rendement supérieur à 4% la tranquillité d’esprit.
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